Я купил квартиру. В договоре купли-продажи риэлторы не указали, когда продавцы должны её освободить. Устно договорились, что в течение недели они съедут. Прошел месяц, семья продавца квартиру не освобождает. Говорят, что им некуда ехать, т. к. еще не освобождена квартира, которую купили они. Свидетельство о праве собственности на квартиру я получу через две недели. Что мне делать? Имею ли право наказать их рублем?
Следует признать, что риэлторы упустили в договоре довольно значимый пункт. Учитывая отсутствие прямого указания на срок, в течение которого продавец должен освободить жилье (ст. 457 ГК РФ), необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства, а именно статьей 314 ГК РФ. Согласно указанной норме продавец обязан освободить жилое помещение в разумный срок.
Другой немаловажный вопрос - с какого момента считать такой срок: с даты заключения договора купли-продажи, уплаты денежных средств или государственной регистрации? В нормах законодательства РФ нет прямого указания на это, соответственно, он не только определяется, но и рассчитывается самостоятельно. А при возникновении судебной тяжбы будет оценен судом.
Заключение договора купли-продажи квартиры не свидетельствует о том, что она перешла в вашу собственность. ГК РФ четко прописывает, что право покупателя на имущество при сделках, нуждающихся в государственной регистрации, возникает именно с её момента. Соответственно после регистрации у вас возникнут все права на квартиру, в том числе - закрепленные ст. 30 ЖК РФ. Также возникает ваше право требования выселения продавца, а у него появляется обязанность по освобождению квартиры и снятию с регистрационного учета.
В соответствии со сложившейся практикой по делам данной категории, продавцу предоставляется двухнедельный срок для выселения и снятия с регистрационного учета с момента регистрации права покупателем и передачи денежных средств в полном объеме. Однако, если между вами была устная договоренность и об этом известно кроме сторон договора и третьим лицам, например, риэлторам, то можно и отступить от общепринятой нормы, но и не злоупотреблять своим правом. Учитывая, что в договоре нет пунктов, регулирующих вопрос освобождения квартиры продавцом, то рекомендую вам обратиться с письменным требованием к нему, в котором указать конкретную дату, к которой он должен будет освободить квартиру. Для направления письма не нужно ждать получения свидетельства о собственности, вручите его в кратчайший срок. Период, в течение которого они должны освободить квартиру и вывезти свое имущество, можно указать по своему усмотрению. Например, предоставить 2-3 дня для полного вывоза вещей с момента получения вами свидетельства. Если даже возникнет конфликтная ситуация, то вы сможете в последующем доказывать, что была устная договоренность, чему будет подтверждение в виде показаний вашего риэлтора.
Выселение и освобождение жилья от вещей это только часть проблемы. На продавце лежит еще одна обязанность - снятие с регистрационного учета всех, кто был прописан в нем. Следовательно, в письме, адресованном продавцу необходимо изложить и требования о снятии с регистрационного учета всех, кто был прописан в квартире до покупки её вами.
В том случае, если продавец добровольно не выселится в установленное время, вам необходимо будет обратиться в суд с иском о его выселении и снятии с регистрационного учета. Для этого необходимо:
Что касается материальной стороны вопроса. Ваше право предъявлять претензии продавцу, не исполнившему свои обязательства, возникнет со следующего дня после установленной вами даты для освобождения квартиры. Вы можете рассчитывать на:
Некоторые другие отвеченные вопросы из раздела «Купля-продажа недвижимости» :
Моей собственностью является ½ часть двухкомнатной квартиры. Еще ½ принадлежит моему несовершеннолетнему брату. Сможем ли мы ее сейчас продать?
У мужа в Москве есть 3/4 квартиры в собственности более трёх лет. Мы хотим эту его долю продать и по закону сперва предложили выкупить её другому собственнику...
Купила квартиру по договору долевого участия со строительной компанией. По договору площадь квартиры указана одна, а по техпаспорту оказалась меньше на 3 кв. м...
Осенью купил квартиру. При ее осмотре хозяева ввели в заблуждение тем, что она теплая... Как доказать, что недостаток тепла в квартире возник по вине прежних хозяев? Как отстоять свои права?
ЖСК строит жилой дом; ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу...
Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку). Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры?
Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры. Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет...
Мой сын в настоящий момент прибывает в законном браке. Мы с моим мужем хотим сделать ему подарок на день рождения в виде 3-х комнатной квартиры. Но мы не хотели бы, чтобы в случае возможного развода, невестка имела право претендовать на жилплощадь...
Четыре года назад была куплена квартира за 2 млн. руб. Оформлена она была на мужа. Через 2 года заключили договор о разделе имущества и оформили по 1/2 доле прав собственности на меня и на мужа...
Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?
Другие темы вопросов и ответов:
Какие есть цивилизованные методы (в суд подать) — потребовав компесации??? Сообщение отредактировал virtvas: 13.08.2009 — 22:55 да, вызываете милицию, ломаете двери, не в каменном веке вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит. QUOTE (virtvas @ 13 августа 2009, 23:56) вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит. че на него смотреть, в кутузку его и делов-то)))))))) QUOTE (virtvas @ 13 августа 2009, 22:56) вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит. Война взглядов 🙂 интилигенция… за шкварник и на мусорку…
Впрочем, покупатель может обезопасить себя, настояв на том, чтобы в договоре было указание на крайнюю дату выезда бывшего собственника.Важно помнить, что собственник должен освободить квартиру не только физически, то есть очистив ее от своих вещей, но и юридически – сняв с регистрации себя и прочих проживающих граждан. Теги: Copyright © 2007 – 2018 Все права защищены. При использовании материалов ссылка на сайт обязательна.
Важно
Вы можете рассчитывать на:
Задайте свой вопрос юристу! Некоторые другие отвеченные вопросы из раздела «Купля-продажа недвижимости»: Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего лица Моей собственностью является ½ часть двухкомнатной квартиры. Еще ½ принадлежит моему несовершеннолетнему брату. Сможем ли мы ее сейчас продать? Отказ от права преимущественной покупки жилья У мужа в Москве есть 3/4 квартиры в собственности более трёх лет.
Внимание
Мы хотим эту его долю продать и по закону сперва предложили выкупить её другому собственнику… Выделение доли в натуре и выплата компенсации совладельцам.
Что делать? Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку). Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры? Долевая собственность на квартиру – долю можно сдать, можно продать Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры.
Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет… Квартира как индивидуальная собственность одного из супругов Мой сын в настоящий момент прибывает в законном браке.
Мы с моим мужем хотим сделать ему подарок на день рождения в виде 3-х комнатной квартиры. Но мы не хотели бы, чтобы в случае возможного развода, невестка имела право претендовать на жилплощадь…
Как сэкономить на уплате налогов при продаже квартиры? Четыре года назад была куплена квартира за 2 млн. руб.
Другой немаловажный вопрос — с какого момента считать такой срок: с даты заключения договора купли-продажи, уплаты денежных средств или государственной регистрации? В нормах законодательства РФ нет прямого указания на это, соответственно, он не только определяется, но и рассчитывается самостоятельно. А при возникновении судебной тяжбы будет оценен судом.
Заключение договора купли-продажи квартиры не свидетельствует о том, что она перешла в вашу собственность. Статья 223 ГК РФ четко прописывает, что право покупателя на имущество при сделках, нуждающихся в государственной регистрации, возникает именно с её момента.
Соответственно после регистрации у вас возникнут все права на квартиру, в том числе — закрепленные ст. 30 ЖК РФ. Также возникает ваше право требования выселения продавца, а у него появляется обязанность по освобождению квартиры и снятию с регистрационного учета.
В чем подвох? (1 | 2 | 3) Сгущёнка! 61 7024 14 Апр 2018 20:31 Самый экологически чистый мкр в Екатеринбурге??? (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9) Gervaks 201 30161 14 Апр 2018 20:25 Расчеты по сделкам через Сбербанк Уралькое отделение БиТ 1 235 12 Апр 2018 19:20 несколько собственников в квартире- какие сложности при продаже? gdeto 13 622 12 Апр 2018 16:01 Вопрос на засыпку: готовый дом или пустой участок? (1 | 2 | 3 | 4) embrsce 87 4604 12 Апр 2018 10:16 удалено Alexanderr 0 163 11 Апр 2018 12:35 Квартира в Арамили Некая Анастасия 3 193 09 Апр 2018 16:01 Переезд на юг (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | …. | 48 | 49 | 50 | 51 | 52) Виктория1973 1283 111601 09 Апр 2018 12:32 Экология Ебурга и окрестностей (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7) Konstantin I Meister Inquisitor 163 31575 08 Апр 2018 09:39 Рефинансирование ипотеки на комнату.
Также в законе говорится, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. В таком случае уже подается иск в суд с требованием обязать продавца передать квартиру покупателю.
03То есть, по сути, Гражданский Кодекс отдает вопрос о сроках на откуп самим участникам сделки, которые прописывают его отдельным пунктом в договоре купли-продажи. В профессиональном сообществе принято, что по умолчанию эти сроки не превышают двадцать один рабочий день с момента государственной регистрации права собственности покупателя и уплаты им полной стоимости квартиры.
А значит прекратить это право может только постановление суда (иск об изъятии из чужого владения, например). Законодательство РФ наделило полномочиями решения таких вопросов только судебные инстанции, даже не милицию (участковых).
И они об этом знают… Спасибо, Elenaberg. Т.е. подводим итог: 1 В положенный день освобождения приходим, если отказываются, вызываем участкового, составляем некий акт (чтобы сам факт невыезда зафиксировать). 2. Составлем исковое заявление в суд о принудительной выписке-выселении, относим в районный суд и ждем решения.
3. Дверь не ломаем, никого за шкварник не выкидываем во избежании собственных проблем Вопрос — через какое время (ориентировочно) будет вынесено решение суда и какие компенсации можно требовать? Сообщение отредактировал virtvas: 14.08.2009 — 15:03 требуйте компенсацию по съему номера в отеле… за срок.. пока не выселялисьесли есть знакомые..
Однако при этом покупателю не выгодно ждать такой долгий срок, так как, например, в случае покупки по ипотеке платежи начинаются с момента выдачи кредита, но реально квартира освобождается продавцом не сразу, возможно это заставляет тратить время и деньги на съем временного жилья. Что же делать со сроком освобождения квартиры после покупки / продажи? Покупателю в таком случае следует отдельно договариваться с продавцом о сроке передачи собственности и настаивать на их сокращении.
Для продавца, как показывает практика, самым компромиссным вариантом является срок от недели до двух календарных недель. 05Особняком выступают «альтернативные квартиры», то есть ситуация, когда продавец взамен продаваемой квартиры покупает себе новую. Подобные цепочки могут включать в себя сразу 5-10 квартир.
Во-первых, следует внимательно изучить договор, до какого числа имеют права проживать на территории квартиры бывшие хозяева. Если эти числа уже истекли, вы имеете право в порядке самозащиты гражданских прав, при свидетелях, например соседях, собрать вещи незаконно проживающих и выставить их с ними за порог. Перед этими действиями следует подать заявление начальнику ОВД о том, что вы собираетесь применить способ самозащиты касательно конкретного гражданина. Так же вы можете обратиться к участковому или подать заявление в суд.
01 Покупка квартиры содержит множество нюансов, которые просто необходимо учитывать. Одним из них также является период времени, в течение которого продавец освобождает квартиру, а покупатель принимает ее.
02 Первое, что необходимо отметить, универсального срока не существует, хотя Гражданский Кодекс и регулирует вопрос передачи недвижимости. Так, в статье 556 говорится, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае же если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Также в законе говорится, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. В таком случае уже подается иск в суд с требованием обязать продавца передать квартиру покупателю.
03 То есть, по сути, Гражданский Кодекс отдает вопрос о сроках на откуп самим участникам сделки, которые прописывают его отдельным пунктом в договоре купли-продажи. В профессиональном сообществе принято, что по умолчанию эти сроки не превышают двадцать один рабочий день с момента государственной регистрации права собственности покупателя и уплаты им полной стоимости квартиры.
04 Однако при этом покупателю не выгодно ждать такой долгий срок, так как, например, в случае покупки по ипотеке платежи начинаются с момента выдачи кредита, но реально квартира освобождается продавцом не сразу, возможно это заставляет тратить время и деньги на съем временного жилья. Что же делать со сроком освобождения квартиры после покупки / продажи? Покупателю в таком случае следует отдельно договариваться с продавцом о сроке передачи собственности и настаивать на их сокращении. Для продавца, как показывает практика, самым компромиссным вариантом является срок от недели до двух календарных недель.
05 Особняком выступают «альтернативные квартиры», то есть ситуация, когда продавец взамен продаваемой квартиры покупает себе новую. Подобные цепочки могут включать в себя сразу 5-10 квартир. В таком случае переговоры о сроках станут более сложными, так как серьезно увеличится количество их участников. Однако оно редко превышает месяц. В эти сроки, как правило, все участники сделки успевают переехать в новые квартиры.
06 Таким образом, отсутствует законодательно установленный допустимый срок освобождения продавцом жилья, поэтому следует особое внимание уделять договору купли-продажи, в котором эти сроки и будут прописаны. Главное, не только настаивать на своей позиции по срокам в устных переговорах с собственником, но и добиваться перенесения результатов устной договоренности в конечный текст договора, не забывать прописывать срок освобождения в авансовом соглашение, лучше договориться обо всем на берегу.
07 На практике, когда собственник выписывается после продажи квартиры, в отдельную ячейку закладывается часть суммы (от 50 тыс. р. до 100 тыс. р.) от стоимости квартиры, под выписку. Условием доступа будет служить либо отметка в паспорта с иным адресом регистрации или выписка из домовой книги. Такой способ расчета с продавцом, подстраховывает на случай не соблюдения договоренностей по договору купли продажи. В таком случае можно на эти деньги воспользоваться услугами адвоката (юриста) и выписать продавца по суду, если он просрочил установленный в договоре купли-продаже срок, но надо быть особо осторожным, если в квартире прописан маленький ребенок – это особый случай и суд будет на стороне ребенка. Если у вас нестандартная ситуация, проконсультируйтесь со специалистом.
08 PS Помните: передать квартиру покупателю по придаточному акту - обязанность продавца. Обязанность покупателя передать денежные средства продавцу в размере, установленном в договоре купли-продажи, а также получить от продавца написанную им собственноручно расписку в получение денежных средств.
Вот и все! Квартира выбрана, договор подписан, документы на регистрацию отданы, деньги перечислены. Осталось всего ничего - въехать в новенькую квартиру и отпраздновать новоселье. Но кто вам сказал, что прежние владельцы квартиру освободили? А вы уверены, что за ними не осталось долгов по коммунальным услугам?
Некоторые агенты и даже фирмы считают, что сделка заканчивается после регистрации в управлении Росреестра. Тогда они получают свои комиссионные и со спокойной совестью начинают новую сделку. Но клиент-то уверен (и он прав), что точка в сделке будет поставлена только тогда, когда он получит ключи от квартиры и сможет туда въехать.
Возможные проблемы последнего этапа продажи (покупки) квартиры комментирует Сергей Сорочан, менеджер отдела продаж агентства недвижимости «Монолит».
Справка
После получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры со Свидетельством о государственной регистрации прав предстоит освобождение квартиры.
Полное освобождение после продажи включает в себя:
1. юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета);
2. физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.
Статья 457 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 Гражданского кодекса как «разумный» срок. Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента этот разумный срок начинает течь: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано.
Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.
О финише думают на старте
Когда покупатель ищет квартиру, он учитывает несколько факторов: местоположение, цена, площадь... Но есть еще один немаловажный момент - условие продажи недвижимости. Это условие надо обязательно уточнять. Какой смысл брать квартиру, если вам нужно въехать через неделю, а хозяева смогут освободить площадь только через полгода? Если квартира очень хороша и стоит недорого, то условием продажи может быть отсрочка выезда. Вы можете согласиться, чтобы люди пожили там еще какое-то время. В этом случае с ними либо заключается договор найма, либо прежние жильцы оплачивают коммунальные платежи, либо они делают скидку при покупке квартиры… Все эти тонкости нужно оговаривать на этапе выбора квартиры. Естественно, с риэлтором, поскольку он знает условия продажи своей недвижимости. Если продавца и покупателя представляют разные агентства, то на этом этапе контрагенты обговаривают детали сделки между собой и фиксируют в договоре РЕАЛЬНЫЕ сроки.
В профессионально грамотных агентствах в сделке ставится точка, когда человек уже вселился в квартиру. Но если вы работаете с маклером или занимаетесь куплей-продажей сами, то доводить сделку до логического конца придется вам лично. В правильно работающем агентстве комиссионные можно получить только после полного завершения сделки. Таким образом, если агент схалтурил, то у руководства есть способы воздействия на него. Если посредник - «свободный художник», то, после того как отдадите деньги, вы рискуете больше его не увидеть. Будете звонить - он может сказать, что заболел, может не брать трубку, может сменить номер телефона.
Если вы все же работаете с маклером - тогда еще на этапе выбора квартиры стоит оговорить, когда вы ему готовы отдать комиссионные: «Сейчас отдам столько, а когда выселятся - еще столько же».
Сроки освобождения квартиры
По срокам освобождения квартиры есть несколько вариантов.
Первый. Квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы».
Второй вариант, более распространенный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через неделю-другую, либо к моменту регистрации, либо несколько позже.
Третий - самый сложный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал нам, купил у другого человека, тот еще у кого-то… При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть, когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили одну квартиру, через неделю - другую, еще через неделю - третью и так далее.
Момент освобождения квартиры очень тонкий и очень нервный. Если все сделки цепочки проходят в одном агентстве, согласовать действия легче.
Распространенные ошибки:
После меня хоть трава не расти. Когда опытные агенты собирают цепочку, они четко согласовывают действия, и одним из условий проведения сделки и проведения расчетов ставится освобождение квартиры. В некоторых агентствах считают: я свое освободил - остальное меня не интересует. Подход неправильный, нерациональный. Нужно уважать участников всей цепочки, а, следовательно, согласовывать освобождение от самой первой до самой последней квартиры.
Русский фактор. «Когда освобожу квартиру? Давайте напишем на всякий случай две недели, но реально вывезу вещи через неделю». Если нашему человеку дать 14 дней на сборы, он на 13-й начнет собирать вещи, а выедет в лучшем случае на 15-й. Дашь 30 дней - все опять будет перенесено на последний день. Для оправдания найдется куча причин: «Ой, извините, не успеваю, машина сломалась, на работе аврал». Практика показывает: что прописано в договоре, то и будет исполняться.
Согласование сроков переезда и освобождения квартиры - это очень кропотливый труд. Иногда борьба идет за каждый день. Для начала необходимо собрать всех участников цепочки в одном месте и всем объяснить значимость предстоящего шага. Тщательно выбирается день вывоза вещей. Хозяин предлагает: «А давайте-ка 22-го…». Риэлтор открывает календарь - это среда. С трудом верится, что люди будут переезжать в среду. Скорее всего, позвонят и скажут: «Вы знаете, мы работаем, нас не отпускают. Давайте перенесем на выходные». В результате освобождение сдвинется у всех, и могут возникнуть конфликтные ситуации. Потому опытный риэлтор к организации подходит четко: «Семен Павлович, вы как работаете? Марья Петровна, вы как работаете?» И каждому заглянет в глаза: «Согласны?» - «Согласен». - «Тогда давайте это запишем в договор». Порой в договоре пишут: «За каждый день просрочки - 200 рублей (или 1000 рублей)». Чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три.
Снятие с регистрационного учета
Выписка. Реальный случай: «Сотрудники паспортного стола отказались выписать меня из квартиры, сказав что для этого нужна «форма-6» из того города, куда я собираюсь уехать. Как можно получить эту «форму-6»? Сделка срывается». Загвоздка в том, что все ЖЭКи работают по-разному. Где-то выписывают по требованию владельца (так и должно быть), а где-то говорят: «Покажите основание, на каком я должна вас выписать, покажите договор купли-продажи, покажите, что зарегистрированы». Есть сотрудники ЖЭКов, которые забывают, что они ведут учет, а не контроль. А это разные вещи. Поэтому заранее нужно сходить и узнать правила. Если в вашем ЖЭКе выписывают только после продажи, значит, это должно быть указано в договоре. И человеку придется потрудиться, самому побегать по ЖЭКам, поскольку там разговаривают только с собственником, а не с риэлтором.
Оплата коммунальных услуг. Бывает, что новому собственнику приходится платить не только за себя, но и за старых хозяев. Естественно, возникает конфликт. Он обращается к прежним владельцам: «Раз вы еще прописаны и на вас приходят счета - платите денежки». А они: «Квартира уже не наша. Это ЖЭК виноват, он нас не выписывает. Идите, жалуйтесь». Как правило, такие моменты нужно заранее предусматривать, если до сделки вы все «узкие места» обговорили и записали ход действий, то это будет выполняться. Если забыли, то ситуация чревата разочарованиями.
Приемка квартиры
Состояние квартиры. Бывают случаи, когда покупатель приходит принимать квартиру и говорит: «Такая мне не нужна, я вообще не это покупал». На просмотре клиент видел нечто фантастическое. К примеру, в квартире жил художник, покупателю понравился дизайн, картины на стенах. Однако, в пустом помещении его ждало разочарование: дыры от шурупов создавали ощущение, будто стены расстреляли из автомата. Одно дело, если хозяева просто сняли картины. Но… увозят двери, сдирают линолеум, ламинат, обрезают телевизионный кабель, выдирают розетки и ставят вместо них те, что лет десять лежали на даче. Сергей Сорочан вспоминает случай, когда бывшие владельцы, снимая люстру, под самый потолок обрезали провода. И как-то не подумали о том, что покупателям придется теперь менять проводку - а это влетит в копеечку.
Встроенная мебель. Хозяин говорил при показе, что сама квартира стоит столько-то, а мебель - еще 200 тысяч. «Нужна?» - «Нет, забирайте», - отвечает покупатель. Приходит принимать квартиру - шок: взломанные полы, зияющие дыры в стенах. Есть квартиры, где мебель действительно стоит оставить, где кухонный гарнитур, сделанный на заказ, является практически неотъемлемой частью кухни. Если покупаете квартиру с мебелью, то до подписания договора купли-продажи необходимо составить дополнительный предпродажный акт. В нем надо подробно описать, что на момент приобретения в помещении стоит такая-то мебель, стиральная машина такой-то фирмы за таким-то номером, светильники такой-то фирмы. Можно сделать фотографии.
С другой стороны, нужно понимать: если приобретаете квартиру, вас не могут заставить купить кухню за 200 тысяч, даже если она реально столько стоит. Хозяин и сам осознает, что продать ее будет проблематично, поэтому лучше реально получить какие-то компенсационные деньги.
Техника. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне. Если не договорились, не удивляйтесь, что вместо Indezit стоит древняя «ушастая» плита, а рядом на двух гвоздях висит эмалированная раковина с соседней помойки.
Сантехнику снимать порой трудоемко, а смесители перед съездом меняют. Подойдешь проверить, идет ли вода, и можно остаться со смесителем в руках.
Акт сдачи-приемки. Есть одна проблема: по законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Правильно поступают те, кто на момент реальной передачи квартиры дополнительно подписывает реальный акт приемки. В нем оговаривается: «квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи - два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.
Если продажа чистая, то существует практика удержания части денег (от 5 до 50 тысяч) до передачи квартиры. Обычно это помогает удержать продавца от шальных мыслей.
Такие тонкости опытный риэлтор знает и оговаривает в самом начале сделки. Ведь, чтобы поставить точку, о ней нужно думать в начале пути или хотя бы в середине.
В тему
Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти»:
У каждой сделки есть свои этапы. Есть мнение, что заключительный этап - регистрация и освобождение квартиры - менее важен. Но опыт показывает, что это не так.
Этот этап может принести много проблем, если подойти к нему непрофессионально. Давайте поясним, что включает в себя заключительный этап сделки и сделаем вывод, почему же он так важен? Закрытие сделки - это организация процедуры освобождения и фактической передачи объекта недвижимости, прием/передача комплектов ключей, подписание акта приема-передачи, сбор документов, подтверждающих отсутствие задолженности в коммунальных службах и т.д. А также контроль за организацией закрытия лицевых счетов и снятие с регистрационного учета всех прописанных участников «цепи» сделок согласно всех условий договора купли-продажи объекта недвижимости и подписание акта об исполнении обязательств по договору об оказании услуг между клиентом и агентством недвижимости. Именно так работают сертифицированные агентства недвижимости - члены РГР и НГСР.
Во многих агентствах клиенты имеют возможность определять объем получаемых услуг, и, в зависимости от этого, заключительный этап сделки могут проводить самостоятельно. Но, столкнувшись с реалиями, возвращаются в агентство и с большим удовольствием оплачивают и поручают эту часть очень важной работы профессионалам.
После получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры со Свидетельством о государственной регистрации прав, предстоит освобождение квартиры.
Полное освобождение после продажи включает в себя:
1. юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета)
2. физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.
Статья 457 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 Гражданского кодекса как "разумный" срок. Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента этот разумный срок начинает течь: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Но если у Вас с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, можете обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.
Поэтому рекомендуется обращаться к юристу для составления договора о задержке части денег до передачи квартиры по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах). В этом случае можно будет контролировать процесс освобождения без проблем.
Получается, что факт состоявшейся продажи является основанием для прекращения права пользования для проживающих лиц, в том числе оставшихся проживать после развода бывших супругов. Однако, при этом стоит учитывать, что наличие договора купли-продажи не является автоматическим основанием для паспортной службы для выписки граждан без их самостоятельного обращения. Если такие лица сами не выпишутся, остается один, хотя и беспроигрышный вариант - обращение в суд новым собственником с требованием о юридическом освобождении квартиры.
Учитывая это обстоятельство, считаем необходимым четче организовывать участников сделок, предусматривая конкретные сроки выселения и снятия с регистрационного учета если не в самом договоре, так в отдельном соглашении, заключаемом между продавцом, покупателем и прописанными лицами. При этом надо учитывать некоторые реалии сегодняшнего дня по поводу отсутствия регистрации.
Как следует из Конституции РФ и Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием регистрации прав и свобод гражданина, в том числе права на жилище. На практике все сталкиваются с тем, что пока находишься в повисшем состоянии: снялся с регистрации с одного места жительства, переехал в другое, но еще не «прописался», возникают проблемы с получением пенсии, с посещением больниц, детских пособий. Кого-то эти вопросы не волнуют и они годами живут без регистрации.
