Для понимания роли технического заказчика в строительном процессе важно уделить время рассмотрению некоторых предпринимательских субъектов, которые принимают непосредственное участие в строительном процессе, так как участие в нем технического заказчика подразумевает под собой коммуникацию и сотрудничество с большинством представленных ниже субъектов.
В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:
Для того чтобы понимать специфику деятельности технического заказчика, следует рассмотреть основные функции, которые он выполняет, представленные ниже на Рисунке 1.
Рисунок 1- Основные функции заказчика
Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.
Договор подряда- это такой договор, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчик) определенную работу и сдать результат этой работы заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить его
Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.
По отношению же к подрядной организации, перед техническим заказчиком стоит следующая задача: он должен выплатить вознаграждение и принять выполненную работу у подрядчика. При принятии работы, технический заказчик выявляет недостатки, если они имеются, и указывает на них подрядчику для устранения таковых.
Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:
Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:
Ниже представлена таблица с основными функциями, которые выполняет технический заказчик в области подготовки и использования площадки строительства и в области контроля и надзора за ходом строительства.
Таблица 1- Основные функции выполняемые заказчиком
| В области подготовки и использования площадки строительства | В области контроля и надзора за ходом строительства |
| 1. Оформление документов по отводу земельного участка под производство СМР | 1. Осуществление контроля и технического надзора за проведением СМР от имени инвестора |
| 2. Получение разрешения соответствующих эксплуатационных служб города на использование по временной схеме действующих коммуникаций | 2. Получение разрешения на выполнение СМР |
| 3. Оформление документов на пересадку и вырубку зеленых насаждений | 3. Создание и передача строительной организации геодезической и разбивочной основы |
| 4. Определение объемов и мест вывоза грунта и плодородных слоев почвы | 4. Постановка в известность подрядчиков о месте для складирования материалов |
| 5. Создание геодезической разбивочной основы для строительства | 5. Передача подрядчикам в производство утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации |
| 6. Контроль над деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне строительства | 6. Контроль над выполнением графика работ |
| 7. И т.д. | 7. И т.д. |
Можно сделать вывод, что технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Большинство ведущих Российских строительных компаний уже осознали важность сотрудничества с компетентной и зарекомендовавшей себя на рынке компанией- техническим заказчиком, потому что участие в процессе технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.
Перечисляя основные функции технического заказчика, также следует раскрыть суть основ строительного контроля.
Строительный контроль- это комплекс экспертно- проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительный контроль может проводиться в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, а также требованиям градостроительного плана земельного участка.
Строительный контроль должен проводиться лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции на основании договора, строительный контроль проводится также техническим заказчиком или застройщиком, либо привлекаемым ими физическим или юридическим лицом на основании договора.
Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.
Рисунок 2- Цели строительного контроля
На основе изложенного материала можно сделать следующее заключение. Во- первых, становится очевидна ведущая роль технического заказчика в строительстве, как наиболее важного звена в таком трудном и затратном процессе. Во- вторых, строительный контроль, также одна из наиболее существенных и трудоемких составляющих в строительном процессе в большинстве случаев ложится на плечи технического заказчика. Таким образом, грамотное осуществление строительного контроля техническим заказчиком позволяет донести до инвестора в оперативном порядке всю информацию, касающеюся строительного процесса, а также позволяет обеспечить выполнение проекта без завышения сметной стоимости строительства и обеспечить высокое качество производимых работ.
References:
Именуем__ в дальнейшем "Заказчик-застройщик", в лице ____________________, действующ__ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем "Техзаказчик", в лице ____________________, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1.1. Техзаказчик от имени и по поручению Заказчика-застройщика обязуется:
заключать договоры с исполнителями о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Адреса объектов капитального строительства или линейных объектов (далее - "объекты"), сроки планируемых видов работ на них Заказчик-застройщик доводит заданием до Техзаказчика;
подготавливать задания на выполнение указанных Заказчиком-застройщиком видов работ;
предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
утверждать проектную документацию, подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
осуществлять иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.
1.2. Техзаказчик гарантирует свое право на выполнение определенных Договором видов работ по строительству (или: реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства) _______________________ (самостоятельно или обеспечение такого права с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц).
1.3. При выполнении Договора Техзаказчик выполняет следующие функции:
Разработка бизнес-плана и технико-экономического обоснования;
Получение всех необходимых разрешений и согласований;
Разработка, согласование с Заказчиком-застройщиком, оформление, доведение до исполнителей заданий на выполнение указанных Заказчиком-застройщиком видов работ;
Получение согласований и технических условий на подключение объекта к действующим сетям;
Получение в администрации населенного пункта (района) подтверждения действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сбросы, отопление, радиофикацию, телефонизацию;
Подготовка исходных данных для разработки проектной документации;
(вариант дополнительно: - предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;)
Выбор на конкурсной основе проектной и изыскательской организаций и заключение с ними договоров на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ по строительству _________________________ (или: реконструкции, капитальному ремонту);
(вариант дополнительно: - экспертиза проекта, в том числе экологическая;
Разработка и утверждение проектно-сметной документации;)
Определение страховой компании и согласование условий страхования строительных рисков;
Подготовка земельного участка (или: строительной площадки) для выполнения работ;
Вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
Выбор на конкурсной основе исполнителей на поставку материалов, подрядчиков на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение с ними договоров (контрактов);
Проверка необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;
Утверждение графиков выполнения работ;
Создание и передача подрядчику геодезической разбивочной основы;
Передача подрядчику документов об отводе земельного участка, необходимых согласований и разрешений;
Передача подрядчику в производство работ утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;
Установление порядка ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщение об этом подрядчику;
Указание подрядчику конкретного состава приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
Сообщение подрядчику установленных мест складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точек подключения и передача разрешений на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
Согласование с соответствующими организациями порядка установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;
Приемка, учет, хранение, предмонтажная ревизия и передача в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на Техзаказчика;
Контроль качества работ;
Утверждение перечня лиц, которые от его имени уполномочены осуществлять строительный контроль за проведением строительно-монтажных (ремонтных) работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;
Регистрация в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
Приемка от подрядчика законченных работ в соответствии с условиями договора подряда;
Освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка ответственных конструкций;
В необходимых случаях внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменение сроков завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
Приемка на баланс или ответственное хранение зданий и сооружений, в т.ч. временных, построенных на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;
По согласованию с Заказчиком-застройщиком принятие решения о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждение сметы на выполнение работ по консервации и контроль их выполнения;
Приемка от подрядчика законсервированных объектов, организация охраны материальных ценностей;
Контроль за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
При обнаружении отступлений от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТам и СНиПам, дача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявление виновной стороне предусмотренных договором санкций;
Контроль выполнения графика производства работ;
Своевременная оплата работ и услуг;
Организация приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта;
Заключение договоров и организация шефмонтажных и пусконаладочных работ;
Сдача объектов в эксплуатацию;
Передача Заказчику-застройщику (пользователю) объекта и необходимой документации, включая гарантийные обязательства, а также технической информации в соответствии с Законом "О защите прав потребителей";
Контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации;
Анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принятие мер по эффективному использованию выделяемых Заказчиком-застройщиком ресурсов, контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов;
Разъяснение технических и финансовых вопросов контролирующим органам;
Реализация объектов незавершенного строительства;
Извещение органов контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;
Контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций.
1.4. Особые функции Техзаказчика:
Если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ при осуществлении строительства (реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства) предусмотрен государственный строительный надзор, Техзаказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства (реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства) направляет в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ с приложением необходимых документов;
В случае обнаружения в процессе строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, Техзаказчик приостанавливает строительство (реконструкцию, капитальный ремонт), извещает об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
1.5. Права и обязанности по сделкам, совершенным Техзаказчиком, возникают непосредственно у Заказчика-застройщика.
1.6. Техзаказчик гарантирует отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние на исполнение настоящего Договора. Техзаказчик гарантирует свою независимость и объективность в ходе исполнения настоящего Договора.
1.7. Поручения по настоящему Договору исполняются по месту нахождения Техзаказчика. В случае необходимости выезда в другие населенные пункты Заказчик-застройщик оплачивает проезд и проживание сотрудников Техзаказчика из расчета:
Билеты: ________________________________________;
Проживание (гостиница): _____ (__________) рублей за сутки;
Питание: _____ (__________) рублей за сутки.
1.8. Все расходы, связанные с выполнением настоящего Договора и не указанные в Договоре или не согласованные Сторонами при принятии к исполнению задания Заказчика-застройщика, Техзаказчик несет самостоятельно за счет своего вознаграждения.
2.1. Техзаказчик обязан:
2.1.1. Выполнять поручения по настоящему Договору в порядке и в сроки, установленные заданиями Заказчика-застройщика, на условиях, согласованных Сторонами.
2.1.2. Исполнять поручение по настоящему Договору лично, при необходимости привлекая третьих лиц.
2.1.3. Обеспечить доступ Заказчика-застройщика на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиками работ в сопровождении представителя Техзаказчика.
2.1.4. Своевременно извещать Заказчика-застройщика о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Техзаказчика, делающих невозможным надлежащее (качественное и своевременное) выполнение Техзаказчиком своих обязательств по настоящему Договору.
2.1.5. После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Заказчику-застройщику по акту приема-передачи.
2.1.6. В ходе передачи готового объекта обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.
2.1.7. Передать Заказчику-застройщику необходимые документы (копии), имеющиеся у Техзаказчика, для государственной регистрации права собственности на построенный объект.
2.1.8. Обеспечить ежемесячно (ежеквартально, раз в полугодие) не позднее _____ числа месяца, следующего за отчетным периодом, предоставление Заказчику-застройщику отчета о выполнении настоящего Договора.
2.1.9. Сообщать Заказчику-застройщику по его требованию все сведения о ходе исполнения поручений по настоящему Договору.
2.1.10. Передавать Заказчику-застройщику без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.
2.1.11. В течение _____ дней с момента исполнения каждого поручения по настоящему Договору возвратить Заказчику-застройщику доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет об исполнении поручения с приложением оправдательных документов.
2.1.12. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором.
2.2. Техзаказчик вправе:
2.2.1. Отступить от указаний Заказчика-застройщика, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Заказчика-застройщика и Техзаказчик не мог предварительно запросить Заказчика-застройщика либо не получил ответа на свой запрос в течение _______________ с даты его направления. Техзаказчик обязан уведомить Заказчика-застройщика о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.
2.2.2. Отказаться от исполнения поручения по настоящему Договору в любое время, уведомив Заказчика-застройщика об этом за _______________.
2.2.3. Заключать от имени Заказчика-застройщика договоры с подрядчиками. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиками работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту).
2.2.4. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчиков и других лиц.
2.2.5. С уведомлением Заказчика-застройщика передавать свои отдельные права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу при условии принятия последним части обязанностей, условий и обязательств по настоящему Договору. Передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.
3.1. Заказчик-застройщик обязан:
3.1.1. После заключения настоящего Договора предоставить Поверенному по акту приема-передачи Устав, иные необходимые документы по письменному или устному требованию Техзаказчика.
3.1.2. Выдать Техзаказчику доверенность (доверенности) на совершение действий, указанных в п. 1.1 настоящего Договора.
3.1.3. Выплатить Техзаказчику вознаграждение в размере, порядке и на условиях, установленных настоящим Договором.
3.1.4. Возмещать Техзаказчику понесенные им издержки на исполнение настоящего Договора.
3.1.5. Своевременно обеспечивать Техзаказчика средствами, необходимыми для исполнения поручений по настоящему Договору.
3.1.6. Своевременно выдавать задания по объектам, согласовывать с Техзаказчиком условия их выполнения.
3.1.7. Без промедления принять от Техзаказчика все исполненное по настоящему Договору.
3.1.8. Исполнять обязанности по договорам, заключенным Техзаказчиком от имени и за счет Заказчика-застройщика в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора.
3.1.9. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с Договором.
3.1.10. Назначать представителей для участия в работе комиссии по приемке завершенного строительством объекта.
3.1.11. Осуществить приемку объекта от Техзаказчика по акту приема-передачи.
3.1.12. С момента принятия объекта нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
3.1.13. Если настоящий Договор прекратится до того, как поручение исполнено Техзаказчиком полностью, Заказчик-застройщик обязан выплатить Техзаказчику вознаграждение соразмерно выполненной им работе, а также возместить Техзаказчику понесенные при исполнении поручения издержки.
Установленное настоящим пунктом условие не применяется к исполнению Техзаказчиком поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения.
3.1.14. Самостоятельно не привлекать подрядчиков для выполнения работ по объектам, которые принял к исполнению Техзаказчик.
3.2. Заказчик-застройщик вправе:
3.2.1. Требовать от Техзаказчика исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору.
3.2.2. Определять в соответствии с настоящим Договором, проектом и сметой объемы использования инвестиций.
3.2.3. Привлекать иных технических заказчиков для выполнения работ по объектам, которые не приняты к исполнению Техзаказчиком.
3.2.4. Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ. При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Заказчик-застройщик или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Техзаказчика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.
3.2.5. Передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.
3.2.6. В любое время требовать у Техзаказчика сведения и отчеты о ходе исполнения Договора, копии документов, подтверждающих проведенную Техзаказчиком работу.
3.2.7. Давать Техзаказчику указания о порядке и иных условиях исполнения поручения по настоящему Договору. Указания Заказчика-застройщика должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.
3.2.8. Отменить поручение по настоящему Договору в любое время, уведомив Техзаказчика об этом за _______________.
4.1. Вознаграждение Техзаказчика по Договору составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС - _____ (__________) рублей.
4.2. Выплата вознаграждения (п. 4.1 настоящего Договора) производится Заказчиком-застройщиком единовременно в течение _____ (__________) дней с момента получения отчета Техзаказчика путем перечисления денежных средств на счет Техзаказчика.
4.3. Размер вознаграждения, установленный п. 4.1 настоящего Договора, может быть изменен в следующих случаях:
4.3.1. Изменения проектно-сметной документации.
4.3.2. _______________________________________.
3.3. Заказчик-застройщик возмещает издержки Техзаказчика по выполнению поручения по настоящему Договору в порядке и сроки, установленные заданием по объекту путем перечисления денежных средств на счет Техзаказчика или по счетам на оплату, выставленных подрядчиками.
5.1. По окончании строительства (реконструкции, капитального ремонта) и при готовности объекта к передаче Техзаказчик в течение __ дней направляет Заказчику-застройщику соответствующее письменное уведомление. Передача Заказчику-застройщику готового объекта (объекта) осуществляется по акту приема-передачи объекта. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.
Вариант дополнительно: 5.2. Право собственности на объект оформляется Заказчиком-застройщиком самостоятельно после передачи ему готового объекта.
5.3. После передачи объекта Заказчику-застройщику Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Заказчика-застройщика на земельный участок.
5.4. Свидетельством качества передаваемого Заказчику-застройщику готового объекта, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, проекту является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством готового объекта в эксплуатацию.
5.5. При принятии готового объекта Заказчик-застройщик обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет _______________ с момента принятия объекта в эксплуатацию по акту.
5.6. При обнаружении недостатков в течение установленного п. 5.5 настоящего Договора срока Заказчик-застройщик имеет право обратиться к Техзаказчику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в _______________ срок после получения письменного заявления Заказчика-застройщика.
6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.2. В случае нарушения Заказчиком-застройщиком сроков внесения инвестиций, выплаты вознаграждения, компенсации издержек Техзаказчика по настоящему Договору, в том числе и по разным объектам, установленных Графиками финансирования, Техзаказчик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Заказчиком-застройщиком.
6.3. Риск последствий повреждения или гибели готового объекта переходит от Техзаказчика к Заказчику-застройщику при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору.
6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.
6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Вариант дополнительно: 6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Техзаказчик предоставляет Заказчику-застройщику поручительство (гарантию, залог и т.д.).
6.7. Техзаказчик несет ответственность за несоответствия объекта проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.
6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Техзаказчиком обязанностей по настоящему Договору Заказчик-застройщик вправе предъявить Техзаказчику требование о возмещении убытков (исправлении выявленных недостатков за счет Техзаказчика и т.д.).
7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве (реконструкции, капитальном ремонте), считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.
8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.
Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.
8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.
8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.
8.4. В случае если вследствие обстоятельств, указанных в п. 8.1 настоящего Договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему Договору составит более _______________, любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части Договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.
9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.
9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемыми частями настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.
9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
9.4. В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения.
10.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
10.2. Предусмотренные настоящим Договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.
10.3. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленные по телефону и адресу, указанным в настоящем Договоре, считаются полученными Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомившей об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.
10.4. Одновременно с подписанием Договора Стороны назначают своих уполномоченных представителей по Договору, определив их компетенцию, и уведомляют об этом друг друга.
10.5. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами - как письменные, так и устные - признаются утратившими свою силу.
10.6. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
10.7. Реквизиты Сторон:
Техзаказчик: ___________________________________________________
________________________________________________________________
Заказчик-застройщик: ___________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
Приложения:
1. Форма задания по объекту строительных работ (Приложение N 1).
2. Форма графика финансирования (Приложение N 2).
Во время развития рыночных отношений в России появилась необходимость обеспечить высокую эффективность отрасли капитального строительства, для чего требовался высокий профессионализм исполнителей. Поэтому существовавшая в начале 2000-х годов неизменная практика объединения в одном лице заказчика-застройщика была скорректирована и в 2011 году законодательно была прописана служба технического заказчика.
Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ технический заказчик – это юридическое или физическое лицо, действующее в интересах и от имени застройщика на профессиональной основе. Он заключает соглашения и контролирует все выполняемые строительно-монтажные работы, начиная с этапа проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщику оставлено право самостоятельного выполнения функции технического заказчика.
В случае, когда реализуется один масштабный строительный проект, наиболее целесообразным выглядит привлечение компании со стороны. Если же речь идет о возведении нескольких крупных объектов (например, целого жилого комплекса), то тогда для застройщика более выгодно, чтобы у него была собственная служба технического заказчика как постоянно действующее структурное подразделение компании. Многие крупные игроки строительного рынка имеют у себя такие структуры.
Функции технического заказчика состоят в следующем:
Кроме того, технический заказчик выполняет ряд контрольных функций, направленных на такие сферы:
Расширить или уменьшить объем полномочий технического заказчика в строительстве можно на этапе составления договора, в котором детально расписываются все обязательства сторон.
Услуги технического заказчика оцениваются приблизительно в размере 3-5% от общей стоимости инвестиционного проекта (строительно-монтажных и проектно-изыскательных работ), хотя при организации сложного строительства эта сумма может быть значительно увеличена.
Исходя из положений статьи 1 Градостроительного кодекса и сложившейся юридической практики, можно сделать вывод, что технический заказчик представляет застройщика во взаимоотношениях с различными организациями:
Если деятельность технического заказчика в строительстве не предусматривает одновременного выполнения функций подрядчика , то такая деятельность квалифицируется как посредническая. Правовой статус застройщика и техзаказчика различаются, поскольку застройщик является лицом, имеющим право осуществлять строительство, а технический заказчик исполняет отдельные представительские функции от имени застройщика.
Иногда возникает вопрос, не совпадают ли полномочия инженерных организаций, которые проводят контроль и надзор над строительством по договорам с застройщиком, с полномочиями техзаказчика. Однако практика, в т.ч. и судебная, свидетельствует, что функции второго значительно шире, поскольку они могут, среди прочего, включать в себя и работы по техническому надзору и контролю над строительством.
Уровень ответственности сторон фиксируется в специальном соглашении о выполнении функций техзаказчика: за весь цикл проекта или его отдельные стадии. Практика свидетельствует о том, что подобные структуры следует нанимать на самых ранних фазах инициативы, это позволит им глубже понять все начинание и не допустить ошибок и финансовых потерь, исправить которые в дальнейшем будет трудно. Централизация функций в одних руках обеспечит планомерную и стройную реализацию каждого этапа. При правильном построении взаимоотношений техзаказчик может быть в одном лице исполнителем, консультантом, переговорщиком, контролером и управленцем.
Поскольку технический заказчик – это профессиональный представитель инвестора (застройщика) в отношениях со сторонними организациями, то предъявить ему какие-либо требования можно только при ненадлежащем исполнении данных функций, в частности он несет ответственность за:
Нередко возникают ситуации, когда застройщик, заключая договор генерального подряда, считает, что возложил на генподрядчика и функции технического заказа. Вместе с тем, генподрядчик обеспечивает проведение строительно-монтажных работ и не уполномочен выполнять представительские функции. Для того чтобы возложить на него такое задание, требуется заключение с ним еще одного соглашения – о техническом заказчике. В противном случае, предъявить генподрядчику какие-либо претензии относительно несвоевременного получения тех или иных разрешений невозможно.
Договор технического заказчика может иметь вид:
Сторонами договора являются: с одной стороны застройщик, представляющий инвестора, который обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке, а с другой – юридическое или физическое лицо (техзаказчик), имеющее соответствующую лицензию на проведение строительства и проектирования (в зависимости от утвержденного перечня действий).
С 1 июля 2017 года от техзаказчика требуется быть членом саморегулируемых организаций в соответствующей области (проектирования, строительства, инженерных изысканий). Если же застройщик хочет взять все функции на себя то он также должен войти в члены соответствующих саморегулируемых организаций и выполнить ряд условий относительно наличия профессиональных кадров.
Все разногласия и споры между сторонами решаются путем проведения переговоров, а в случае не достижения положительного результата – в арбитражном суде.
Инвесторы строительства для обеспечения должного качества организации всех процессов, связанных с оформлением бумаг и возведением сооружения, обычно привлекают фирмы, обладающие подготовленными кадрами и имеющие опыт успешной работы в этой сфере. Техзаказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов.
Кроме того, привлеченная компания отстаивает интересы (в том числе и финансовые) своего нанимателя на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается. С финансовой точки зрения привлеченная компания выполняет такие действия:
Такое построение работы избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта . Исходя из этого, можно прийти к выводу, что техзаказчик – это не вспомогательный орган, а полноценный профессиональный партнер, от действий которого может зависеть судьба всего начинания.
Стоимость вознаграждения за оказанные услуги, как правило, прописывается в соглашении. Однако отсутствие этой составляющей не делает договор недействительным, поскольку в таких случаях можно обращаться к нормам статьи 424 (п.3) Гражданского кодекса. Они предусматривают возможность осуществить оплату, ориентируясь на цены за такие же услуги в похожих обстоятельствах.
В зависимости от возложенных полномочий, цена на услуги техзаказчика может сильно варьироваться. Как пример можно привести такой расчет:
При этом следует отметить тот момент, что некоторые действия требуют одинаковых затрат времени и усилий, независимо от масштаба проекта. Поэтому на практике услуги техзаказчика при возведении масштабных объектов стоят (в относительных величинах) гораздо дешевле, чем при менее крупном капитальном строительстве.
Технический заказчик - это объединение, выполняющее полноценный комплекс услуг инжиниринга в строительстве, начиная от разработки проекта и заканчивая сдачей готового объекта в эксплуатацию. Если подробным образом проанализировать его функции, становится очевидным то, что ответственность технического заказчика намного шире, чем кажется первоначально. Он играет роль не только профессионального исполнителя в плане подготовки разрешительных документов и прохождения процедуры необходимых согласований, но и партнера, который выступает экспертом по вопросам организации площадок для возведения строений; получения надлежащих технических условий, связанных с подключением к инженерным сетям; контроля в сфере финансов и так далее. Какие компоненты включают в себя услуги подрядчика? Каким образом происходит вступление в СРО? У технического заказчика есть в этом необходимость? На эти и иные не менее интересные вопросы можно отыскать ответы в процессе ознакомления с материалами данной статьи.
Как выяснилось, технический заказчик в строительстве - это ключевое звено, ведь именно он управляет непосредственно процессом и эффективным образом взаимодействует абсолютно со всеми субъектами, принимающими в нем участие. Он исполняет роль координатора, осуществляющего технических надзор, который соответствует каждому из актуальных этапов, а также контролирующего сроки и качество строительства. Откуда же возникло столь современное понятие, как технический заказчик?
Технический заказчик (подрядчик) в качестве самостоятельного термина официально возник в 1980-х. В то время советский Госстрой утвердил соответствующее положение. Так, государственный заказчик сформировал специальную службу, деятельность которой включала подготовку к процедуре возведения объекта, а также современные , носящие надзорный характер. Важно отметить, что данная служба полноценно справлялась с собственными обязательствами (в частности, с контрольной функцией в плане качества). Кстати, после того как советская политическая система распалась, она оказалась совершенным образом подготовленной к работе при условии новых обстоятельств, что, несомненно, являлось положительной тенденцией.
Необходимость в техническом заказчике - это актуальная потребность современного рынка. Почему? Дело в том, что его деятельность носит многоплановый характер. Так, для ее реализации необходимы знания, приобретаемые годами. Важно отметить, что техническому надзору заказчика не соответствует ни одна специальность. Представители столь нелегкой службы подчеркивают, что здесь важна прежде всего практика на протяжении многих лет. Как известно, такому не учат даже в самом престижном университете. Технических заказчик - это тот, кто в реализации целого комплекса актуальных на сегодняшний день услуг руководствуется собственными контрактными обязательствами. Значит, при наличии договоров есть и юридические аспекты их осуществления, среди которых - распорядительная документация, решения судебных органов и так далее.
Интересно то, что легального термина технического заказчика, а также определения его обязанностей и прав не было до недавних пор. Характеризующая технического заказчика документация появилась лишь в 2011 году, потому что именно тогда состоялось его официальное признание в обществе. Так, он стал полноправным субъектом индустрии в области строительства. Важно знать, что поправки в ранее утвержденный Градостроительный кодекс РФ были отмечены посредством Федерального закона от 28.11.2011.
Технический заказчик - это юридическое или физическое (осуществляющее свою деятельность на профессиональной базе) лицо, которое уполномочено застройщиком и наделено правом действовать от его имени. Сегодня данный термин фигурирует во множестве статей Градостроительного кодекса РФ. Однако в пункте двадцать втором приведено полноценное понятие технического заказчика, а также четким образом определен его функционал. Таким образом, технический заказчик обязуется заключать договоры по поводу осуществления инженерных изысканий, подготовки проектных документов, строительства, реконструкции, капитального ремонта актуальных объектов; подготавливать задания на реализацию указанных разновидностей работ; предоставлять лицам, которые выполняют инженерные изыскания либо осуществляют подготовку проектных бумаг, реконструкцию, строительство, капитальный ремонт в отношении определенных объектов, документы и материалы, нужные для реализации указанных разновидностей работ; утверждать проектную документацию; подписывать бумаги, которые необходимы для получения разрешения, соответствующего вводу объекта в эксплуатацию; осуществлять другие функции, которые предусматривает настоящий Кодекс. Важно дополнить, что застройщик наделен абсолютным правом реализации всех функций технического заказчика самостоятельным образом.
Зачастую технического заказчика сравнивают с дирижером в оркестре, продюсером в кино или локомотивом в составе. Для объективного и полноценного понимания его значимости в строительстве целесообразным будет более подробно остановиться на функциях, возложенных на него. В соответствии со словами застройщика (технического заказчика ), его основной задачей выступает техническое сопровождение как предпроектных, так и проектных документов, а также управление проектом на стадии его формирования и дальнейшего согласования. Технический заказчик как бы является организатором процесса взаимодействия между его участниками. Именно он налаживает ключевую связь между заказчиками (инвесторами), подрядчиками, проектировщиками, а также согласующими инстанциями. Если взять в учет интересы каждого из представленных субъектов, то можно заметить, что технический заказчик кладет на собственные плечи ответственность за своевременную сдачу проекта, который пребывает в полном соответствии с намеченной ранее схемой и соответствует актуальным правилам и нормам.
Целесообразным будет привести конкретный пример деятельности технического заказчика. Необходимо представить, что существует определенный участок земли, на котором инвестор (заказчик) решает возвести многоэтажный дом. Помимо этого, имеется градостроительный план данного участка. Именно на основании последнего нужно подготовить различного рода документацию. В ее совокупность входят такие бумаги, как договор аренды, договор срочного безвозмездного пользования земельным участком на период проектирования и дальнейшего строительства объекта, а также бумаги по переводу участка земли в необходимую категорию и оформлению отношений земельно-имущественного характера.
Другими словами, служба технического заказчика взваливает на собственные плечи бумажный шквал и этим же ознаменовывает начало предварительных проектных работ, а также подготовки целой совокупности исходно-разрешительных документов. Дальше - больше. Необходимо отметить, что после формирования и дальнейшего согласования планировочно-архитектурной концепции необходимо получить условия технической направленности, соответствующие подключению объекта к уже развитым инженерным сетям. Кроме того, просто получить их - это не вся работа. Действие всех технических условий, которые выдаются, нужно подтвердить в государственных организациях эксплуатации (а их на сегодняшний день насчитывается неимоверно много). Необходимо дополнить, что рассмотренные условия касаются водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, телефонизации, водоотведения, радиофикации, газификации, а также наружного освещения.
Как выяснилось, техническое задание заказчика (инвестора) предполагает прохождение целого ряда этапов. Так, пройдя через кабинеты Московской теплосетевой структуры, Мосэнерго, Моссвета, МОЭКа, Мосгаза, Мосводоканала и иных объединений, технический заказчик в абсолютной боевой готовности может приступить к следующей стадии. В пакет документации, необходимой для реализации торгов и конкурсов по выбору проектного объединения, кроме заветных условий технической направленности, он вкладывает план участка земли, которые согласовывается заранее, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию в плане посадки на земельном участке и прочие сведения.
Технический надзор заказчика после осуществления выбора организации предполагает разработку проектно-сметных документов. Важно отметить, что в данном случае необходимо и обязательно предварительное заключение договора с проектной структурой на реализацию определенных работ в строго установленные сроки. Задания, полученные от проектировщиков, так или иначе согласовываются с Москомархитектурой, а также Департаментом здравоохранения и образования, Департаментом жилищной политики, Департаментом жилищного фонда и так далее. Необходимо знать, что проектно-сметные документы, предполагаемые договором технического заказчика , при любых обстоятельствах проходят экологическую экспертизу и экспертизу противопожарной и промышленной безопасности.
Важно отметить, что лишь после того, как заключение Мосгосэкспертизы получено, проект передается в руки заказчика (инвестора) в целях реализации тендерных торгов, соответствующих выбору подрядчика, поставщиков строительных материалов, оборудования и так далее. В входит подготовка материалов для конкурса, отслеживание сроков его проведения. Иными словами, он принимает активное участие в организационном вопросе, касающегося непосредственно процесса строительства.
Наконец-то команда застройщиков полноценным образом сформирована! Однако прежде чем открыть ей дорогу на площадку, техническому заказчику необходимо получить соответствующее разрешение. Нужно обязательно оформить документацию, связанную с отводом участка земли под строительные работы. Кроме этого, на время проведения этих работ следует получить разрешения от всех эксплуатационных структур территориальной единицы на применение актуальных коммуникаций. Кстати, зачастую необходимо и разрешение на производство строительных работ в зоне линий передачи электричества в полосе отвода автомобильных и железных дорог, инженерных сооружений и подземных коммуникаций. Необходимо отметить, что допуск СРО техническому заказчику нужен для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте. Хотя данный пункт не является обязательным.
Сегодня в ряд наиболее важных задач службы технического заказчика включаются следующие пункты:
В настоящее время многие неправильным образом воспринимают рассматриваемую в статье структуру в качестве вспомогательного объединения, способного грамотно и быстро подготовить разрешительные документы и провести нужные согласования. В действительности это компания-партнер, разбирающаяся в определенных вопросах на уровне эксперта. Как правило, они затрагивают следующие аспекты:
Важно отметить, что структура, являющаяся техническим заказчиком, наделяется ключевой ролью в управлении процессом строительства и налаживания эффективного взаимодействия между всеми его участниками. Помимо этого, она занимается надзором в техническом плане, иными словами, обеспечивает максимальное качество строительства, а также соблюдение сроков, предусмотренные актуальным проектом.
Сегодня зачастую технического заказчика, который работает в качестве общества с ограниченной ответственностью, объективно необходим рынку строительства, потому что именно он занимается многосторонней деятельностью. Важно отметить, что для ведения последней так или иначе нужные знания, приобретаемые на протяжении многих лет. Кстати, что допуск СРО техническому заказчику необходим для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте. С ним работа продвигается намного быстрее и эффективнее, однако данный допуск не является обязательным пунктом.
Для того чтобы полноценным образом понять значимость структуры технического заказчика, следует как можно подробнее осознать, какие разновидности работы он берет на себя. Помимо подготовки документации, о чем в полной мере рассказано в предыдущих главах, технический заказчик организует плодотворный контакт между всеми участниками процесса, среди которых:
Следует отметить, что департамент службы технического заказчика так или иначе обязуется учитывать интересы всех сторон, а также организовать сдачу объекта капитального строительства вовремя при условии его соответствия нормативным документам и актуальным требованиям.
В предыдущих главах подробным образом приведены стадии профессиональной деятельности технического заказчика, а также оговорен его функционал. Выяснилось, что он в соответствии с определением занимается устранением всех вопросов, связанных с подготовкой земельного участка под застройку. Однако не было сказано о том, что он наделяется правом руководства пересадкой и вырубкой деревьев и иных насаждений, которые находятся в зоне строительства. Важно отметить, что для произведения тех или иных операций технический заказчик обязуется доказать надобность, например, вырубки. Кроме того, в данном случае на строительную площадку должны выехать специалисты, осуществляющие трудовую деятельность в соответствующем департаменте администрации. В процессе предоставления рассматриваемых услуг в строительстве реализуются следующие операции, которые так или иначе включаются в область ответственности технического заказчика:
Важно отметить, что в статье представлен далеко не весь перечень функций технического заказчика в подготовке строительств и проектирования, известный на сегодняшний день. Тем не менее уже из данных сведений выясняется, что объем его работы достаточно серьезен. Целесообразным также будет затронуть вопрос ответственности технического заказчика в строительном процессе.
При реализации строительных работ технический заказчик осуществляет технический надзор и контроль. Важно дополнить, что проверяет он не только качественные характеристики используемых конструкций и материалов, но и исправность применяемого оборудования. Так, руководитель службы является инспектором, который отслеживает такие нюансы, как объем произведенных работ, стоимость их исполнения, а также сроки и, конечно же, качество.
Когда строительство делает заключительный шаг, завершает свою деятельность и технический заказчик. Он осуществляет подготовку документации, которая требуется для приемки объекта капитального строительства и последующего введения его в эксплуатацию. Таким образом, работодатель получает полный пакет бумаг, необходимый для того, чтобы зарегистрировать собственное право на владение объектом. Необходимо дополнить, что сюда включаются и документы БТИ, а также гарантийные обязательства.
Обязательно ли вхождение в СРО для реализации функционала технического заказчика? Нет! Тем не менее после изучении норм, прописанных в ФЗ, ГК РФ и Градостроительном кодексе, становится очевидным то, что без данного допуска он не сможет осуществить определенные действия, к примеру, проконтролировать качество строительных работ на объекте.
В заключение следует дополнить, что особым направлением деятельности технического заказчика является контроль финансовых средств, выделенных инвестором. Так, он берет на себя следующие обязательства:
Почта для отправки материалов на экспертизу:
Адрес: Москва, улица Пречистенка, дом 10
Техническим заказчиком называется представитель интересов инвестора, сопровождающий его проекты на всех этапах их реализации и профессионально решающий все возникающие технические и юридические вопросы. Техзаказчик всесторонне отвечает перед инвестором за технические и экономические показатели в ходе строительства, включая этап проектирования, а также занимается отстаиванием финансовых интересов нанявшей его стороны. Между сторонами подписывается договор, который прописывает условия сотрудничества, и в том числе, объем ответственности каждого из подписантов.
К числу главных задач, входящих в обязанности технического заказчика, относится организация строительного контроля. В рамках него каждый этап строительства очень серьезно проверяется, вследствие чего обнаруживаются нарушения и ошибки в технологии выполнения работ.
В функции технического заказчика в строительстве входит контроль расходуемых на реализацию проекта средств, вкладываемых инвестором. Здесь наиболее важным моментом является ограничение излишних расходов. Конечно, полностью исключить этого нельзя, но если превышения сметы и будут иметь место, то только при наличии веских оснований.
В договоре с техническим заказчиком инвестор может прописать любой объем его обязанностей, вплоть до проведения всех этапов воплощения инвестиционного проекта. В услуги технического заказчика может входить все от сбора исходно-разрешительных документов для подготовки проектной документации до получения разрешений на введение объекта в эксплуатацию. В случае необходимости он произведет и другие нужные действия, например, заключит договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями.
В общем случае служба технического заказчика занимается решением следующих задач:
Многие неправильно воспринимают технического заказчика в качестве вспомогательной организации, способной быстро и правильно подготовить разрешительную документацию и провести необходимые согласования. На самом деле это компания-партнер, которая на экспертном уровне разбирается в вопросах, касающихся:
Компания технический заказчик играет ключевую роль в управлении строительными процессами и налаживании эффективных взаимодействий между всеми их участниками. Она же занимается техническим надзором, то есть обеспечивает качество строительства и соблюдение предусмотренных проектом сроков.
Понятие технический заказчик официально появилось в 1980-х годах вместе с соответствующим положением Госстроя. Госзаказчик создал специальную службу, которая занималась подготовкой к строительству и технадзором. После того, как для заказчика-застройщика в отдельный раздел были выделены инвестиционные вопросы, скорее всего, и появилось понятие единого технического заказчика. Существовавшая тогда служба технического заказчика в строительстве вполне справлялась с возложенными на нее функциями, и в том числе, она контролировала качество строительных работ. Когда советская система хозяйствования прекратила свое существование вместе со страной, эта служба оказалась наиболее подготовленной для работы в совершенно новой ситуации.
Чаще всего работающий в качестве ООО технический заказчик объективно необходим строительному рынку, так как он занимается многоаспектной работой, для ведения которой нужны приобретаемые годами знания. В то же время такой специальности ни в одной университете не преподают, и все занимающиеся осуществлением функций технического заказчика приобретают необходимые навыки в течение многолетней работы.
Технический заказчик в строительстве – это понятие, официально признанное и закрепленное в документах совсем недавно. Он был признан как полноправный субъект строительной индустрии в 2011 году. В ГК РФ появилось определение, говорящее, что техзаказчик – это юридическое лицо или работающее на профессиональной основе физическое лицо, которое получает соответствующие полномочия у застройщика и действует от его имени. В то же время Гражданский кодекс предполагает, что застройщик и технический заказчик может быть одним лицом, то есть первый не привлекает профессионалов со стороны и сам исполняет предусмотренные здесь обязанности.
Чтобы полноценно понять значимость службы единого технического заказчика, нужно более подробно рассказать о том, какую работу он совершает. В первую очередь, техзаказчик берется за решение вопросов по подготовке предпроектной и проектной документации, а также управления проектом в процессе его разработки и согласования. Он организует плодотворное взаимодействие всех участников процесса:
Департамент технического заказчика должен учесть интересы каждой из сторон, и в то же время обеспечить своевременную сдачу объекта при условии его соответствия проекту и нормативной документации.
Начинается работа с выделения участка под строительство, для которого имеется градостроительный план. На основе него отдел технического заказчика производит подготовку сразу нескольких документов, в том числе:
После того, как разработана и согласована архитектурно-планировочная концепция, необходимо получать технические условия для подключения объекта к инженерным сетям. Организация, занимающаяся исполнением функций технического заказчика, должна не только получить эти документы, действие всех выданных ТУ необходимо подтверждать в многочисленных эксплуатирующих организациях. В том числе, в оказание услуг технического заказчика здесь входит взаимодействие с организациями, которые обеспечивают на объектах:
После прохождения всех эксплуатирующих организаций техзаказчик переходит к подготовке конкурса на выбор проектной организации. Он собирает в единый комплект необходимый здесь пакет документов, в том числе:
С выбранным проектировщиком технический заказчик в строительстве заключает договор с указанием сроков проведения необходимых работ. Разработанный проект проходит согласования в архитектурном и других департаментах. Кроме этого, в отношении него проводятся различные экспертизы: экологическая, промышленная, противопожарной безопасности.
Когда проект будет полностью согласован, система единого технического заказчика передает его инвестору. Тот в свою очередь организует тендер для подбора подрядчика и поставщиков стройматериалов и оборудования. Обязанности технического заказчика в строительстве в этот момент сводятся к подготовке материалов для конкурса и отслеживанию сроков его проведения.
После разработки проекта и определения того, кто и как его будет реализовывать, техзаказчик переходит к получению разрешения на строительство. Земельный участок по документам должен быть отведен под строительные работы, на время проведения строительства у городских эксплуатационных служб должно быть получено разрешение на использование действующих коммуникаций. Помимо этого нужно согласовать работы в местах нахождения воздушных линий электропередач, подземных коммуникаций и различных инженерных сооружений.
Технический заказчик по определению занимается решением всех вопросов, касающихся подготовки участка под застройку. В том числе, он руководит вырубкой и пересадкой деревьев, находящихся в зоне строительства. Для этого нужно доказать необходимость вырубки, причем здесь на стройплощадку обязательно должны выезжать специалисты из соответствующего департамента администрации.
При предоставлении услуг технического заказчика в строительстве, в том числе, осуществляются следующие действия, входящие в его зону ответственности:
Мы перечислили далеко не все функции технического заказчика в проектировании и подготовке строительства. Однако уже из этого хорошо понятно, насколько серьезный объем работы выполняет техзаказчик, привлекаемый инвестором.
При выполнении строительных работ техзаказчик занимается контролем и техническим надзором, причем он проверяет не только качество применяющихся материалов и конструкций, но и исправность использующегося оборудования. Руководитель службы технического заказчика выступает в качестве инспектора, отслеживающего такие моменты, как объем проведенных работ, сроки их выполнения, стоимость и качество.
Когда строительство закончено, завершает свою работу и техзаказчик. Он готовит документы, требующиеся для приемки объекта и введения его в эксплуатацию. Наниматель получает от техзаказчика весь пакет документов, необходимый для регистрации его права собственности. В том числе, сюда входит документация БТИ и гарантийные обязательства.
Особое направление работы при выполнении функций технического заказчика – контроль расходования выделенных инвестором финансовых средств. Здесь на него накладываются следующие обязательства:
Достаточно распространено мнение о том, что для инвестора наиболее оправдано заключение договора на услуги технического заказчика в случае управления большим единичным проектом. Если же речь идет о крупном долгострое, то тогда принимается решение о создании внутри собственной структуры службы технического заказчика. Отметим, что такая схема работы продолжает существовать, и серьезные рыночные игроки нередко внутри себя создают техзаказчика. Однако все же это уходящая практика, и все чаще независимо от масштаба проекта инвестор заключает договор оказания услуг технического заказчика со сторонней организацией.
Инвестор при привлечении техзаказчика предполагает, что тот будет выполнять как управляющие функции, так и заниматься консалтингом. Договор на функции технического заказчика может предусматривать, что он будет заниматься как полным сопровождением проекта, так и лишь отдельными его этапами.
Отношения с техзаказчиком инвестору нужно выстраивать уже на первой стадии реализации проекта, когда он занимается оформлением различных заключений и согласований. От того, насколько плотно технический заказчик войдет в проект, зависит его дальнейшая оптимизация, а также экономия времени и денежных средств.
Техзаказчик, помимо всего прочего, решает достаточно сложную задачу налаживания взаимодействия между инвестором и специалистами по проектированию. Здесь нужно предварительно ознакомиться с пожеланиями заказчика, которые в правильной форме доносятся до архитектора. Специалисты по проектированию со своей стороны также могут вступать в диалог с инвестором, и их утверждения тоже нужно переводить на понятный язык для тех, кто лишь поверхностно разбирается в строительных технологиях. Технический заказчик на этапе проектирования должен учитывать интересы каждой из сторон и следить за тем, чтобы их действия не выходили за существующие рамки.
В стоимость услуг технического заказчика входит предоставление инвестору необходимых консультаций. Наиболее полные разъяснения даются по любым вопросам, так как вкладывающая денежные средства сторона обычно не обладает необходимыми знаниями в части капитального строительства.
Конечно, расходы инвестора увеличатся на стоимость технического заказчика, но эти дополнительные вложения в итоге обернутся значительной экономией. При централизации функций технического заказчика происходит правильное выстраивание строительного процесса, причем каждый из этапов реализуется без появления непредвиденных затрат.
При строительстве всегда появляются различные вопросы, ведущие к нарушению составленных ранее планов и утвержденных бюджетов. Технический заказчик в таких случаях добивается их разрешения с минимальным перерасходом средств инвестора. Однако здесь важно не только уменьшить непредвиденные расходы. При решении подобных вопросов нужно также действовать оперативно, так как срыв сроков строительства чреват зачастую куда большими потерями. Иногда выявленные уже в ходе реализации проекта особенности объекта приводят к необходимости кардинально пересматривать стратегию его развития и перерабатывать проектную документацию. Для застройщика технический заказчик, настолько глубоко погружающийся в проект, становится не только доверительным партнером, но и настоящим доверенным лицом, представляющим интересы на строительной площадке. Техзаказчик контролирует качество и объем проведенных работ, эффективность расходования финансовых средств и в конечном итоге следит за тем, насколько рентабельным остается проект на каждом этапе его реализации.
Перечень обязанностей, которые заложены в положении о техническом заказчике, говорит о том, что он является не только экспертом в строительной отрасли. Техзаказчик – это еще и профессиональный менеджер, который может организовать любой рабочий процесс и провести переговоры любого уровня и сложности.
1. Могут ли в договоре технического заказчика на проектирование и общее сопровождение проекта вплоть до ввода объекта в эксплуатацию присутствовать признаки инвестиционного соглашения? Заказчик-застройщик хочет, чтобы мы помимо исполнения функций техзаказчика еще и вложились в проект. Он это обосновывает тем, что повышает нашу заинтересованность в его успешной реализации.
В данном случае инвестор нарушает принципы ведения строительной деятельности с привлечением стороннего технического заказчика. Последний не может инвестировать в строительство, обслуживанием которого он занимается. Это делает его заинтересованной стороной, что недопустимо. Данный запрет важен, прежде всего, для самого инвестора, которому независимое третье лицо нужно для решения технических вопросов по реализации проекта в то время, пока он сам занимается «политическими» моментами. В вашем случае, видимо, речь идет об инвесторе, который либо является новичком, не набравшимся достаточного опыта, либо пытается реализовать какие-то сомнительные схемы.
2. Нужно ли вступать в СРО для работы техническим заказчиком?
Обязательного вхождения в СРО для исполнения функций технического заказчика не предусмотрено. Однако если изучить нормы, прописанные в ФЗ, ГК РФ и Градостроительном кодексе РФ, то становится понятно, что без допуска СРО техзаказчик не сможет выполнять определенные действия, например, контролировать качество строительства на объекте.
3. Может ли технический заказчик от своего имени заключать договоры с подрядчиками при реализации контролируемого им проекта?
Нет, в соответствии с определением технического заказчика из Градостроительного кодекса он является лишь агентом инвестора и может привлекать подрядчиков только от имени своего нанимателя. Если посмотреть типовой договор технического заказчика (образец можно легко найти в сети), то из него понятно, что это лишь разновидность агентского договора. Таким образом, счета-фактуры и прочие документы должны оформляться техзаказчиком в качестве агента.
На практике иногда можно встретить случаи, когда технический заказчик самостоятельно заключает договоренности с подрядчиками, после чего расходы перевыставляются застройщику. Здесь могут оформляться сводные счета-фактуры, а иногда и трехсторонние договоры, в которых указываются техзаказчик, инвестор и подрядчик. Подписание актов КС-2 и КС-3 также выполняется тремя сторонами, выписка счет-фактур происходит на застройщика. Служба технического заказчика финансирования не получает, ей выплачивается то вознаграждение, которое прописано в договоре. Несмотря на то, что эта схема иногда используется, она нарушает базовую логику работы технического заказчика и противоречит тем функциям, которые определены для него нормативной документацией. Работа по такому способу проходит успешно только в том случае, если во взаимодействие сторон не вмешиваются извне и между ними не возникает спорных ситуаций, разрешение которых происходит через суд или иные сторонние инстанции.
