Вы построили дом, не имея разрешений и необходимых документов? А теперь хотите узаконить самострой как можно быстрее и дешевле? Мы расскажем вам, как узаконить строение, к кому обратиться, стоит ли вообще заниматься самостроем, если потом дом сложно легализировать, какие строения не требуют документального оформления, а также какие штрафы за самовольное строительство существуют в России.
Самовольная застройка – это возведение зданий без получения разрешений на это. Чаще всего таким образом в России строятся частные дома, коттеджи, а также различные вспомогательные помещения. Учитывая то, что самовольно построенные объекты считаются незаконными, их нельзя продавать, сдавать в аренду, передавать другим лицам, то большинство владельцев стараются узаконить уже готовые постройки постфактум. Но это бывает не так просто сделать.
Многие россияне не знают, но существует целый ряд случаев, когда официальное разрешение на строительство в России не требуется :
Если же вы строите капитальный дом или другое здание, то обязательно перед началом строительства нужно получить все необходимые документы. В РФ многие считают, что документация на дом – это второстепенное, что главное – построить его, а там уже все можно оформлять позже. Но на самом деле часто дома приходится сносить или суд отдает их кому-то другому, если невозможно легализировать постройку. Поэтому старайтесь, чтобы самовольное строительство было редким явлением среди ваших родных и знакомых.
Как государство может наказать за самовольную застройку
Согласно Административному кодексу РФ, самовольная застройка, без получения надлежащих разрешений и другой документации, карается законом. Так, в случае занятия земельного участка, официально не принадлежащего «захватчику» (физическому или юридическому лицу), на граждан и компании накладывается штраф. Подробнее узнать об этом можно в статье 7.1 Административного кодекса. Размер штрафа для частных лиц составляет 500-1000 руб., а для организаций и компаний – 10 000-20 000 руб. Согласитесь, сумма небольшая.
Если же земля правильно оформлена, но хозяин решил без получения разрешений и уведомления властей построиться на своем участке, то такие постройки считаются самовольными и незаконными. Об этом говориться в статье 222 Административного кодекса РФ. Их сносят, причем за счет того, кто построил. Владелец не может продавать, дарить или сдавать в аренду такие незаконные постройки. Практически единственным способом сохранить за собой дом или другую незаконную постройку является судебное разрешение (согласно Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ). Если суд признал за вами право собственности, то вы сможете законно все оформить и оставить в своем пользовании постройку.
Есть также один нюанс: при судебном разбирательстве преимущество отдается владельцу земли, а не владельцу постройки. Таким образом, если на вашей земле кто-то построился незаконно, то вы можете спокойно обращаться в суд. Скорее всего, вы получите назад свою землю вместе с постройкой, но придется выплатить компенсацию тому, кто вложил деньги в строительство дома. Размер такой компенсации определяет суд, о чем гласит Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ. Соответственно, мы не советуем вам самовольно строиться на чужой земле. Исключение составляют только земли, принадлежащие к государственному или муниципальному фонду, то есть не являющиеся собственностью частных лиц. Даже если участок принадлежит вам, бывает непросто оформить все на себя после окончания строительства, а уж если земля чужая, то это практически невозможно.
Если самовольная постройка угрожает жизни или здоровью других граждан РФ или нарушает их права, то ее всегда сносят. Вот почему нужно тщательно продумывать, где строиться, если уж вы решили делать это самовольно. Иначе и вложенные деньги пропадут, и жить будет негде.
Как узаконить самовольное строительство, и насколько это сложно
Самовольной постройкой может быть не только частный дом, но также, скажем, котельная или хозпостройка. Причем очень часто бывает, что собственник нарушает правила строительства (не получает нужных разрешений или строит больше зданий, чем было указано в разрешении) не намеренно. Просто ситуация или план работ меняется. Бывает, что меняется собственник, а новый владелец хочет строить нечто совсем другое и т.п. Поэтому случаи самовольной постройки с дальнейшим ее узакониванием достаточно часты. Легализировать незаконную постройку возможно, причем иногда это требует меньше денег, чем получение разрешений вовремя. Нужно только первоначально учитывать все законы, нюансы и особенности такого строительства.
Прежде всего, согласно закону, постройка должна соответствовать четырем условиям, чтобы владелец мог получить право ее легализировать:
Если все эти условия выполнены, то узаконить дом или другую постройку возможно.
Иногда бывает, что человек, подавший документы на разрешение на строительство, получает отказ, но все равно строиться. В этом случае легализировать постройку после окончания строительства будет намного сложнее. Но случаи успешного завершения таких дел бывали, хоть и нужно будет пройти суды и вложить порядочно денег в узаконивание.
Сложности при узаконивании самовольных построек возникают тогда, когда земля находится в собственности у одного человека, а постройка – у другого. В этом случае есть два варианта развития событий: дом могут присудить владельцу земли (но с условием, что он выплатит тому, кто строил дом, компенсацию) или владельцу постройки (если владелец земли дал разрешение на строительство и не имеет претензий). Собственник дома может пойти простым путем и взять землю в долговременную аренду с последующей возможностью выкупа. Таким образом, будет проще оформить постройку на чужой земле.
Самовольную постройку намного проще узаконить, если на данном земельном участке уже есть законные строения. Поэтому старайтесь легально построить хотя бы часть построек, а остальные можно будет оформить уже постфактум. Намного сложнее провести узаконивание, если все строения являются самовольными.
Как происходит процесс легализации? Начинается все с того, что вы обращаетесь в суд с просьбой признать вашу самовольную постройку легальной. При этом вы должны подтвердить право собственности. Необходимые документы на первом этапе: документы на участок, кадастровый паспорт, техпаспорт и кадастровый паспорт строения. Специальные органы проводят анализ строения, проверяют, отвечает ли оно градостроительным нормам, находится ли в пределах земельного участка, не угрожает ли жизни и здоровью других граждан. Если есть третьи лица, имеющие отношение к участку или дому (например, родственники владельца дома или владелец земли, если это не собственник дома), то представители суда встречаются с ними и выясняют, нет ли у них каких-либо претензий. Если все проходит гладко, суд признает право на постройку. После этого нужно зарегистрировать строение в Росреестре, чтобы получить свидетельство о праве собственности на него. После всего этого вы уже станете полноправным владельцем самовольно построенного дома.
Сегодня существуют юридические компании, которые занимаются легализацией незаконных построек. Стоимость данной услуги в Московской обл., включая юридическую поддержку при судебном разбирательстве получение Свидетельства о государственной регистрации права собственности, может составлять около 30-40 тыс. руб. В Москве аналогичные услуги стоят от $1000. Сроки за которые самовольная постройка через суд легализируется могут составлять 3-6 месяцев и более.
14. Является ли возведение самовольной постройки правонарушением?
Самовольная постройка — объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости, но создание которого происходит с нарушением установленных правовых норм, так как застройщик игнорирует требования закона и иных правовых норм при землеотводе (строит на земельном участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает соответствующего разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается градостроительных норм и правил), в связи с чем по своей правовой сути самовольное строительство представляет собой правонарушение (Савина А.В. Правовой режим самовольной постройки: Дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2010. С. 74).
В результате самовольного строительства происходит нарушение абсолютных имущественных и личных неимущественных прав и, как следствие, возникает обязательство по его возмещению, вытекающее из деликта.
Собственник земельного участка, а также иные лица, которым причинен вред самовольным строительством, вправе рассчитывать на его возмещение (Соболева А.В. К проблеме возмещения вреда, причиненного самовольным строительством // Нотариус. 2006. N 5. С. 26 — 27).
Однако гражданско-правовые последствия данного правонарушения состоят не только в причинении вреда, но и в невозможности фактического пользования земельным участком, на котором располагается самовольный объект недвижимости, не подлежащий введению в гражданский оборот.
15. Какие виды ответственности влечет возведение самовольной постройки?
Статья 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает ряд мер гражданско-правовой ответственности за осуществление самовольного строения. Во-первых, с точки зрения частного права нарушение соответствующих предписаний закона и административных актов влечет санкцию, обусловленную невозможностью признания права собственности на самовольную постройку. Во-вторых, в качестве санкции за самовольное возведение постройки п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому совершение каких-либо сделок с данным объектом недвижимости прямо запрещено. В-третьих, общим правовым последствием возведения самовольной постройки является ее снос за счет застройщика.
Конституционный Суд РФ в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что «самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является, вопреки мнению заявителя, законным владельцем. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет».
Необходимо отметить, что меры гражданско-правовой ответственности предусмотрены также:
— пунктом 1 статьи 24 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», предусматривающим, что гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
— статьей 76 Земельного кодекса РФ, указывающей на то, что юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Таким образом, вышеуказанные положения законодательства, предусматривают наступление как имущественной, так и административной ответственности за самовольное строительство.
16. Какие виды ответственности предусмотрены за использование земельных участков не в соответствии с их целевым назначением?
Статья 42 Земельного кодекса РФ устанавливает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В случае нарушения данных требований указанные лица могут быть привлечены к административной ответственности, предусмотренной ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, согласно которой использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользованием земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (в ред. от 28.07.2012).
Также статьей 285 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изъятия земельного участка у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
17. Кто имеет право на предъявление иска о сносе самовольной постройки?
Анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу о том, что правовая природа иска о сносе самовольной постройки ближе всего к так называемому негаторному иску (ст. 304 Гражданского кодекса РФ), согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Однако, как следует из содержания п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с исковыми требованиями о сносе самовольной постройки может обращаться не только собственник земельного участка, но и субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Также с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также иные уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Собственник.
Возведение застройщиком на чужом земельном участке здания или сооружения без получения явно выраженного и документально оформленного согласия собственника либо без его ведома влечет признание объекта самовольной постройкой по частноправовому основанию в связи с нарушением норм гражданского и земельного права. В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Согласие собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке не может предполагаться. Его согласие на строительство конкретного объекта недвижимого имущества должно быть явным. Обещание собственника предоставить земельный участок под возведенный проект не считается доказательством согласия и не имеет юридического значения.
Полномочие собственника по беспрепятственному пользованию своим земельным участком существенно ограничивается произвольным расположением на нем чужого строения. При этом часто возникает имущественный конфликт между собственником земельного участка и лицом, намеренным осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный им объект недвижимости. В данном случае основным способом защиты прав собственника от самовольного строительства закон признает требование о сносе самовольной постройки.
Субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец.
Правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки обладает лицо, которому принадлежит ограниченное вещное право на земельный участок, на котором расположена постройка (субъект права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения земельным участком, арендатор), в том числе и потому, что самовольная постройка (даже и возведенная с соблюдением строительных норм и правил) нарушает его права. Нормативным обоснованием данного тезиса является положение ст. 305 Гражданского кодекса РФ, предоставляющее законному владельцу право защищать свое владение имуществом от любых нарушений. Также предполагается, что такой иск может быть предъявлен обладателем ограниченного вещного права даже к собственнику участка, который незаконно возвел на нем строение, так как ст. 305 Гражданского кодекса РФ позволяет защищать владение обладателей ограниченных вещных прав от собственника имущества (Станиславов Д.И. Некоторые вопросы сноса самовольной постройки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 1. С. 75 — 80).
Лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.
Как следует из пункта 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки. Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания, возведенного ответчиком на арендованном им земельном участке.
В обоснование своего требования истец сослался на то, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Земельный участок истца граничит с земельным участком, на котором ответчиком возведена самовольная постройка. Сохранение этой постройки нарушает права истца.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в иске было отказано ввиду того, что истец не обладает правом на предъявление иска о сносе здания как самовольной постройки.
Суды указали, что, в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является такое строение или сооружение, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо возведено без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Отсюда вытекает, что возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью.
Истец не имеет прав на земельный участок, на котором возведена постройка. Собственник же земельного участка против возведения спорного объекта не возражал. Кроме того, истец не является тем субъектом, который вправе обращаться в суд в защиту прав и законных интересов других лиц.
Суд кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение, исходя из следующего.
В силу последнего абзаца п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из этой нормы закона следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.
Суд кассационной инстанции указал, что судом не оценивались представленные истцом доказательства, свидетельствующие о его заинтересованности как смежного землепользователя в заявлении указанного требования, а также доказательства существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного здания.
В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение, при котором суду надлежало оценить заинтересованность истца в заявлении данных требований и рассмотреть спор по существу, а также привлечь к участию в деле собственника земельного участка либо в качестве третьего лица на стороне ответчика, либо с учетом того, что он фактически одобрял действия лица, осуществившего самовольную постройку, в качестве соответчика (по ходатайству или с согласия истца).
Прокурор.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», арбитражным судам следует иметь в виду, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в частности с требованием о ликвидации юридического лица вследствие неоднократного или грубого нарушения этим юридическим лицом исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и на средства индивидуализации, а также с требованием о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов (статьи 1253, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данная позиция также может быть выведена из положений п. 4 ст. 27 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», в соответствии с которым в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. Кроме того, согласно п. 3 ст. 35 данного Закона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
В рамках разъяснений по практике вопроса в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов. Так, прокурор обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком автозаправочной станции с магазином и моечным узлом как самовольной постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
В обоснование своего требования истец сослался на то, что при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, следствием чего может стать обрушение этих объектов. По мнению прокурора, сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, поскольку прокурор в силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки.
Указанное решение было отменено судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно п. 4 ст. 27 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании п. 3 ст. 35 названного Закона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
Суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу данных норм, а также положений статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ последние нельзя рассматривать как запрет для прокурора заявить в арбитражный суд требование о сносе самовольной постройки в интересах неопределенного круга лиц, в том числе граждан. При ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которых прокурором было заявлено требование, — защиты своих нарушенных прав и законных интересов.
Суд апелляционной инстанции также учел, что основанием для предъявления в суд иска о сносе автозаправочной станции явились многочисленные обращения граждан, проживающих рядом со спорным объектом.
В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции рассмотрел требование прокурора по существу.
В другом деле прокурор обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе возведенного ответчиком склада как самовольной постройки.
Как указал прокурор, постройка была создана на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, при этом согласие на строительство, данное этим учреждением и уполномоченным представителем собственника имущества учреждения, отсутствует.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано на основании следующего.
Прокурор обладает правом на обращение в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах. Так, прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Исходя из содержания ст. 2, 54 Градостроительного кодекса РФ правом на предъявление требований о сносе самовольной постройки обладают органы, осуществляющие государственный строительный надзор, при этом аналогичными полномочиями также обладают органы местного самоуправления. Такой вывод следует из положений ст. 125 Гражданского кодекса РФ, ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 46 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, ст. 11, 28 — 30, 32, 62 Земельного кодекса РФ, согласно которым в компетенцию местных органов власти входят: контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований; владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью; выдача разрешений на строительство; предоставление земельных участков для строительства и реконструкции. На практике подобные требования от имени указанных органов чаще всего предъявляют органы местного самоуправления.
Пунктом 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Так, орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком самовольной постройки (здания магазина).
В обоснование заявленного требования истец указал, что спорное строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, акционерное общество, несмотря на отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и на неоднократные предупреждения со стороны истца, использует строение для торговли.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано ввиду следующего.
В соответствии со статьей 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться с исками или заявлениями в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных федеральным законом.
За органом, осуществляющим строительный надзор, право на предъявление в суд иска о сносе самовольной постройки законом прямо не закреплено.
Суд апелляционной инстанции решение отменил по следующим основаниям.
Согласно пп. 1 и 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.
Самовольная постройка подлежит сносу (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.
Градостроительный кодекс РФ определяет общие полномочия органов, осуществляющих строительный надзор, которые необходимы для выполнения возложенных на них надзорных функций.
Возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной деятельности. К таким принципам согласно ст. 2 Градостроительного кодекса РФ, в частности, относятся: осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
В связи с этим за органом, осуществляющим строительный надзор, должно быть признано право на предъявление в публичных интересах в суде иска о сносе самовольной постройки. Ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может рассматриваться как не допускающая реализацию полномочий названного органа, закрепленных законом.
18. Кто будет являться надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки?
Как следует из п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу абзаца второго п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй ч. 3 ст. 40 Гражданского процессуального кодекса РФ или ч. 2 ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
19. Какова территориальная и родовая подсудность исков о сносе самовольных построек?
Исходя из содержания п. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ, ч. 1 ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ, можно прийти к выводу о том, что иски о сносе самовольной постройки предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов, так как указанные требования непосредственно связаны с правами на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (исключительная подсудность).
С учетом положений ст. 23 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ необходимо иметь в виду, что если самовольная постройка принадлежит физическому лицу, то исковое заявление подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта, в случае если ответчиком является организация или индивидуальный предприниматель, то вопрос о ее сносе решается арбитражным судом по месту нахождения постройки.
20. Распространяется ли исковая давность на требование о сносе самовольной постройки?
Как указано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Также по смыслу статей 208 и 304 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права (путем сноса самовольно возведенного объекта недвижимости), если эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Практический аспект
Согласно п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.
Индивидуальный предприниматель — собственник земельного участка — обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе построек, возведенных последним на части земельного участка истца.
В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ, указал, что не давал согласия на строительство спорных построек.
Ответчик, не оспаривая того, что постройки являются самовольными, просил суд отказать в иске ввиду пропуска истцом срока исковой давности, поскольку спорные постройки возведены и находятся на земельном участке истца уже более пяти лет.
Возражая против применения срока исковой давности, истец указал следующее. Он не лишен владения земельным участком в целом. Заявленное требование о сносе самовольных построек, по существу, является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком, а поэтому — способом защиты вещного права, предусмотренным ст. 304 ГК РФ. На такие требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (ст. 208 ГК РФ).
Суд первой инстанции признал доводы ответчика об истечении срока исковой давности обоснованными и на этом основании в иске отказал.
При этом суд указал, что требование о сносе самовольной постройки не является разновидностью негаторного иска, поскольку из ст. 222 ГК РФ следует, что оно может быть заявлено не только собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором возведена спорная постройка. Закон не называет среди требований, на которые исковая давность не распространяется, иск о сносе самовольной постройки.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил, исходя из следующего.
В силу статей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ.
В данном случае требование о сносе самовольных построек было заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором они были возведены, в связи с чем суду надлежало применить к нему положения ГК РФ о негаторном иске (статьи 304, 208).
В другом деле муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания склада, обосновывая свое требование тем, что склад возведен ответчиком на муниципальном земельном участке в отсутствие согласия уполномоченного представителя собственника, а следовательно, является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что ранее истцу было отказано в удовлетворении иска об истребовании спорного земельного участка из владения ответчика (ст. 301 ГК РФ) в связи с истечением срока исковой давности. Поэтому у истца нет интереса в сносе склада, и срок исковой давности по предъявленному требованию также истек.
Истец представил встречное возражение: на требование о сносе самовольной постройки исковая давность не распространяется.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что по смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Поскольку истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
Пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» устанавливает, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением строительных норм и правил. Возражая против заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что на такие требования исковая давность не распространяется ввиду следующего.
Статья 11 ГК РФ устанавливает, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке. В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Иск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматривается по правилам гражданского судопроизводства. Однако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. В описанных случаях иск о сносе предъявляется, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции Российской Федерации), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п.
Так как предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.
Кроме того, суд не согласился с доводом ответчика, полагавшего, что снос самовольной постройки по истечении длительного срока невозможен, в том числе и в связи с истечением сроков давности привлечения к административной ответственности, предусмотренных ст. 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Как указал суд, снос самовольной постройки, созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может быть признан мерой административной ответственности и направлен на пресечение длящегося правонарушения.
В другом деле орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания магазина, возведенного ответчиком на принадлежащем ему земельном участке без разрешения на строительство.
Ответчик в отзыве на иск указал, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку она возведена на его земельном участке с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Суд первой инстанции отметил, что само по себе создание постройки без получения на это необходимых разрешений означает, что она в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной и подлежит сносу. Однако поскольку истец требовал сноса постройки лишь по данному формальному основанию, а ответчиком были представлены доказательства того, что постройка создана на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то на такое требование распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ. В материалах дела имелись доказательства того, что за четыре года до предъявления иска истец получил от ответчика письмо, содержащее просьбу ввести спорный объект в эксплуатацию. При таких обстоятельствах суд первой инстанции органу, осуществляющему строительный надзор, в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, отметил, что нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки.
Между тем необходимо иметь в виду, что в случае полного захвата чужого земельного участка с осуществлением на нем последующего строительства надлежащим способом защиты права собственности судебная практика считает виндикационный иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 Гражданского кодекса РФ), а также дополнительный иск о сносе строения. Если нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Нарушенное право не может быть восстановлено путем удовлетворения иска о выселении ответчиков без решения вопроса о сносе возведенного объекта и об освобождении земельного участка под ним. Тем самым отказ в виндикации земельного участка в связи с истечением трехлетнего срока исковой давности влечет отказ в удовлетворении иска о сносе находящегося на нем строения.
Также в случае, если с исковыми требованиями о сносе самовольной постройки обращаются уполномоченные органы по основаниям отсутствия разрешения на строительство либо использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, то в данном случае по заявлению стороны судом также может быть применен трехлетний срок исковой давности.
Практический аспект
Как следует из Постановления ФАС Дальневосточного округа от 15 июня 2011 года по делу N Ф03-2046/2011, Администрация города Владивостока (далее — Администрация), Управление градостроительства и архитектуры (далее — Управление) обратились в Арбитражный суд Приморского края с иском к Владивостокской городской оборонной спортивно-технической общественной организации (далее — Владивостокская ОСТО), общественному движению Приморского края «Физкультура и спорт» (далее — ОДПК «Физкультура и спорт») о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства — здания спортивного клуба готовностью 94,6%, инвентарный N 05:401:002:000219710, лит. А, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40б, общей площадью 209,7 кв. м; о сносе указанного самовольно возведенного строения посредством демонтажа в месячный срок за свой счет.
В порядке ст. 48 АПК РФ арбитражный суд произвел замену ответчика — Владивостокской ОСТО в связи с его реорганизацией в форме преобразования на местное отделение Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» города Владивостока Приморского края (далее — МО «ДОСААФ России»).
Решением арбитражного суда от 13.12.2010, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011, в удовлетворении иска отказано полностью.
В кассационной жалобе Администрация просит отменить эти судебные акты как принятые с нарушением норм материального права, не соответствующие фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином судебном составе.
В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на статью 75 (ч. 8) АПК РФ и на наличие в деле копии разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/4, выданного В.М. Таравкову, указывает на несостоятельность вывода судов о недоказанности возведения спорной постройки в отсутствие разрешения на строительство. Оспаривая вывод судов об отведении земельного участка, на котором эта постройка осуществлена, Владивостокской ОСТО на праве бессрочного постоянного пользования, указывает на то, что возведенный объект выходит за границы этого земельного участка. Ссылается на доказанность осуществления работ по реконструкции здания в отсутствие согласованного рабочего проекта. Указывает на неправильное применение срока исковой давности.
В отзывах на кассационную жалобу МО «ДОСААФ России» и ОДПК «Физкультура и спорт» выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а кассационную жалобу — не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании кассационной инстанции представители Администрации и ОДПК «Физкультура и спорт» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в ст. 288 АПК РФ.
Как установлено судами, в соответствии с материалами дела Постановлением Администрации города Владивостока Приморского края от 10.09.1996 N 1238 Владивостокской ОСТО предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 114 кв. м, расположенный по адресу: г. Владивосток, Черемуховая, 40.
Инспекцией Госархстройнадзора Управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора 31.12.2004 выдано Администрации г. Владивостока Приморского края ОДПК «Физкультура и спорт» разрешение на строительство N 181/04 сроком действия до 31.12.2006 на выполнение реконструкции нежилого здания.
На основании указанных документов осуществлена реконструкция нежилого здания, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40б.
Впоследствии 22.09.2006 и 06.02.2009 осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности ОДПК «Физкультура и спорт» (доля в праве — 7/8) и Владивостокской ОСТО (доля в праве — 1/8) на объект незавершенного строительства (здание спортивного клуба) готовностью 94,6% (лит. А), о чем выданы соответствующие свидетельства.
Администрация и Управление, полагая, что указанный объект является самовольной постройкой, подлежащей сносу, обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из недоказанности наличия у спорного объекта признаков самовольной постройки.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.
В обоснование заявленных требований истцы указали на то, что спорное строение создано без получения на это необходимых разрешений и в отсутствие прав на земельный участок под частью строения.
Данные доводы отклонены судами в связи со следующим.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В обоснование довода об осуществлении реконструкции спорного объекта без разрешения на строительство истцы сослались на представленную ими копию разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/4 со сроком действия до 31.12.2011, выданного В.М. Таравкову на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Лесная, 163; и на копию выписки из журнала учета разрешений на строительство, выданных Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока за 2004 год.
В свою очередь, ответчиками представлена нотариально заверенная копия разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/04, выданного ОДПК «Физкультура и спорт», подлинник которого, как установил апелляционный суд, обозревался арбитражным судом первой инстанции.
Судами представленные истцами доказательства отклонены со ссылкой на ст. 71 (ч. 1, 2, 3, 6) АПК РФ как не отвечающие критерию достоверности. При этом суды указали на то, что в сведениях, содержащихся в копии разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/04, выданного В.М. Таравкову, и в копии книги выдачи разрешений за 2004 год, имеются противоречия в указании срока действия данного разрешения, подлинник книги выдачи разрешений за 2004 год истцами в материалы дела не представлен.
Довод истцов о том, что работы по реконструкции спорного объекта фактически проводились по истечении срока действия разрешения на строительство, апелляционный суд отклонил, указав на то, что срок действия разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/04 установлен с 31.12.2004 по 31.12.2006. Из акта готовности от 04.12.2005, документов о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, осуществленной 22.09.2006, усматривается, что основные работы по реконструкции объекта, требующие получения разрешения на строительство, были выполнены в период действия разрешения от 31.12.2004 N 181/04.
Довод истцов о том, что работы по реконструкции спорного объекта велись в отсутствие согласованного проекта, апелляционный суд отклонил как опровергающийся имеющимся в материалах дела эскизным проектом «Реконструкция здания тира под спортивный клуб «Мецар Олимпа» ОДПК «Физкультура и спорт», согласованным главным архитектором г. Владивостока 02.02.2005, начальником УАГиГ 05.12.2004, проектом «Реконструкция здания тира под спортивный клуб «Мецар Олимпа» ОДПК «Физкультура и спорт» в районе ул. Черемуховой в г. Владивостоке; указав на то, что отсутствие сведений о согласовании эскизного и рабочего проектов в Управлении градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока не свидетельствует об отсутствии такого согласования и на то, что заявлений о фальсификации представленных ответчиками проектов истцами в установленном порядке не заявлялось.
Довод истцов о том, что часть спорного объекта выходит за границы предоставленного земельного участка, апелляционный суд отклонил, сославшись на то, что в данном случае имела место реконструкция существующего объекта недвижимости, а не строительство нового, исковые требования заявлены о сносе всего объекта, в то время как права отсутствуют только на земельный участок под частью строения, приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательств невозможности освобождения не принадлежащего ответчикам земельного участка от отдельных элементов конструкции здания.
С учетом изложенного суды пришли к выводу о недоказанности наличия у спорного объекта признаков самовольной постройки.
При этом суды пришли к правильному и обоснованному выводу об истечении предусмотренного статьей 196 ГК РФ общего срока исковой давности, о применении которой заявили ответчики, установив, что истцы в лице единого муниципального учреждения должны были узнать о нарушении своего права 02.03.2006 (иск подан 28.07.2010).
Выводы судов обоснованы ссылкой на письмо Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры от 02.03.2006 N 1451-в об уточнении почтового адреса, содержащего сведения о том, что зданию Владивостокской городской оборонной спортивно-технической общественной организации, расположенному по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40, присваивается почтовый адрес: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40б, и на статьи 196, 200 ГК РФ.
Кроме того, апелляционный суд указал на недоказанность создания спорным объектом угрозы жизни и здоровью граждан, сославшись при этом на положения п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
21. Распространяются ли положения о сносе объекта самовольного строительства на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект?
Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Практический аспект
Как следует из Определения Свердловского областного суда от 12.01.2012 по делу N 33-538/2012, Г. обратился в суд к Администрации г. Екатеринбурга с иском о признании права собственности на самовольную постройку, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что он является собственником нежилого помещения <…> общей площадью <…> кв. м, которое используется под магазин продовольственных и промышленных товаров. Указанное помещение было переведено из жилого в нежилое на основании Постановления главы г. Екатеринбурга от <…>. В 2006 году истец произвел реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, вырыл подвал без получения разрешения на строительство. Реконструкция произведена на основании проектного решения ООО <…> и в соответствии с техническим заключением ООО <…>. Вход в подвал осуществляется через магазин, принадлежащий истцу на праве собственности. Предписанием Главархитектуры Администрации г. Екатеринбурга истцу предложено узаконить выполненную реконструкцию. На обращение истца о согласовании реконструкции был получен отказ в выдаче разрешения на строительство. В настоящее время проводятся работы по формированию земельного участка под многоквартирным жилым домом, собственники помещений которого не возражают против узаконения самовольной постройки. Считая, что сохранение самовольной постройки — подвального помещения не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, постройка соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, истец просил суд признать право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости — подвал общей площадью <…> кв. м помещения N <…>, расположенный по адресу <…>, в соответствии с данными инвентаризации ЕМУП БТИ по состоянию на 24 февраля 2011 года.
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 13 октября 2011 года исковые требования Г. оставлены без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения не находит, считает решение суда законным и обоснованным, а кассационную жалобу — не подлежащей удовлетворению.
Разрешая спор, суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса (далее — ГПК) Российской Федерации и пришел к обоснованным выводам.
Как установлено судом, Г. является собственником встроенного нежилого помещения <…> общей площадью <…> кв. м, которое используется под магазин продовольственных и промышленных товаров.
Судом также установлено, что Г. самовольно в результате реконструкции принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения возведено помещение подвала под данным нежилым помещением, в отсутствие разрешительной документации.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса (далее — ГК) Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Поскольку истцом была произведена реконструкция принадлежащего ему нежилого помещения, в результате которой образовался новый объект — подвал, суд первой инстанции правильно указал, что возведенный истцом подвал является самовольной постройкой.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, заявляя требования о признании права собственности на самовольную постройку — подвальное помещение, истец в порядке ст. 56 ГПК Российской Федерации должен был доказать, что возведенное им подвальное помещение под жилым домом <…> не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, находится на земельном участке, право пользования которым принадлежит истцу.
Согласно п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и/или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и/или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако бесспорных доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что согласие всех собственников помещений в жилом доме <…> на реконструкцию принадлежащего истцу нежилого помещения было получено, стороной истца не представлено. Ссылки в кассационной жалобе на факт уведомления всех собственников помещений дома о реконструкции принадлежащего истцу помещения несостоятельны, поскольку факт уведомления не свидетельствует о наличии согласия всех собственников помещений в доме на проведение истцом реконструкции помещения.
Напротив, допрошенные в судебном заседании собственники помещений в указанном выше доме В.В.П., К.Л.И., Б.Б.В., Б.Н.А., А.Ф.Г., В.В.В., У.Н.С., указав на нарушение своих прав и законных интересов, выразили свое несогласие с произведенной истцом реконструкцией нежилого помещения, поскольку такая реконструкция, не предусмотренная проектом дома, может привести к разрушению жилого дома.
На нарушение прав и законных интересов собственников и жильцов дома <…> в результате проведенной истцом реконструкции указывает и протокол общего собрания жителей <…> от 27 марта 2011 года, из которого следует, что собственниками помещений указанного дома принято решение об обязании Г. устранить нарушение их прав незаконным возведением подвального помещения и восстановить конструкцию дома в исходное состояние.
В подтверждение того, что произведенная истцом реконструкция принадлежащего ему помещения и возведение помещения подвала не создает угрозу жизни или здоровью граждан, истцом было представлено техническое заключение ООО <…>, которое было проведено по результатам натурных обследований помещения магазина.
Между тем из системного толкования статей 48, 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что в отношении проектной документации многоквартирных жилых домов с количеством этажей более чем три проводится государственная экспертиза.
Поскольку жилой дом <…>, 1965 года постройки, имеет пять этажей, суд первой инстанции правильно указал, что для проведения реконструкции принадлежащего истцу помещения истец должен был провести государственную экспертизу проектной документации.
Однако заключения государственной экспертизы истцом не было представлено, доказательств обратного материалы дела не содержат. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на то, что истец предпринимал действия по получению разрешительной документации на проведение реконструкции помещения.
Таким образом, факт того, что возведенный истцом подвал не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не подтвержден доказательствами, соответствующими ст. 67 ГПК Российской Федерации.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что земельный участок под многоквартирным домом <…> до настоящего времени не сформирован, следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений в указанном жилом доме на данный земельный участок в установленном законом порядке не оформлено.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку — подвальное помещение.
22. Является ли наличие регистрации права собственности на самовольную постройку препятствием для предъявления исковых требований о ее сносе?
Как указано в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.
При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.
23. Каковы особенности нормативной регламентации процедуры сноса самовольной постройки?
Пункт 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Указанная санкция также находит свое отражение в ст. 62 Земельного кодекса РФ, указывающей на то, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, при этом на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
На основании ст. 76 Земельного кодекса РФ при сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние за свой счет.
Пункт 3 ст. 25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Необходимо отметить, что применительно к ст. 12 Гражданского кодекса РФ иск о сносе самовольной постройки в большей степени соответствует такому способу защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права.
Таким образом, законодатель в рамках гражданского законодательства лишь в общих чертах определил последствия принятия решения о сносе самовольной постройки, при этом, как правило, в рамках вынесенных постановлений, остаются неразрешенными вопросы о сроках и способах их исполнения, разрешаемых в рамках исполнительного производства.
Исторический аспект
Статья 109 ГК РСФСР предусматривала в отношении объектов самовольного строительства, что по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет либо по решению суда могут быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов.
В Постановлении СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», в настоящее время применяющемся в части, не противоречащей ст. 222 ГК РФ, указано, что за самовольное строительство без надлежащего письменного разрешения руководители государственных учреждений и предприятий, кооперативных и общественных организаций и индивидуальные застройщики привлекаются к ответственности в установленном законом порядке.
Самовольные застройщики, приступившие после издания настоящего Постановления к строительству без надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении соответствующего письменного требования исполкома городского или поселкового Совета депутатов трудящихся прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок.
В случае невыполнения самовольным застройщиком требования городского или поселкового исполнительного комитета о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет дает распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения. Органы Рабоче-крестьянской милиции обязаны оказывать необходимое содействие по приведению в исполнение распоряжения исполнительного комитета о сносе строения.
Постройки, возведенные или начатые без надлежащего разрешения до издания настоящего Постановления, в случае, если они нарушают утвержденную планировку города, мешают проезду, представляют опасность в пожарном или санитарном отношении, должны быть по требованию местного исполнительного комитета перенесены застройщиком за свой счет на другой земельный участок, отведенный исполнительным комитетом соответствующего городского или поселкового Совета депутатов трудящихся.
Перенос строения должен быть закончен не позднее восьми месяцев со дня предъявления требования исполнительного комитета.
В отдельных исключительных случаях городские и поселковые Советы депутатов трудящихся могут принимать решения о полном или частичном возмещении застройщику затрат, связанных с переносом строения.
В случае непереноса застройщиком строения в установленный настоящей статьей срок строение подлежит сломке, а лица, проживающие в нем, — выселению без предоставления жилой площади или иной компенсации.
Практический аспект
ПО ИСПОЛНЕНИЮ СУДЕБНЫХ АКТОВ О СНОСЕ САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННЫХ СТРОЕНИЙ (выдержки, п. 2, 3, 4, 6, 7) <*>
———————————
<*> Текст не приводится.
24. Необходимо ли при предъявлении исковых требований о сносе самовольной постройки предъявлять требования о выселении зарегистрированных в ней лиц?
Ответ на данный вопрос дан в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года» в котором указано, что в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав.
Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано.
Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек не имеется.
Следовательно, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении.
Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении.
25. Какие виды административной ответственности наступают в случае возведения самовольной постройки?
Часть 1 статьи 9.5 КоАП РФ.
В соответствии со ст. 58 Градостроительного кодекса РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Часть 1 ст. 9.5 КоАП предусматривает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).
В п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» было отмечено, что при рассмотрении дел, связанных с привлечением лиц к административной ответственности за осуществление работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства без разрешения на строительство в тех случаях, когда получение соответствующего разрешения является обязательным, суды должны исходить из следующего.
Субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, могут являться застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, а также иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.
Дела об административных правонарушениях рассматриваются должностными лицами органов государственного строительного надзора. Статьей 23.56 КоАП РФ определены органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора. Именно они рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 9.5 КоАП РФ.
Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных ранее, вправе: 1) руководитель федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, его заместители; 2) руководители структурных подразделений федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 3) руководители территориальных органов федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 4) руководители органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 5) руководители структурных подразделений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, их заместители.
В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 «О государственном строительном надзоре в РФ» федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, являются: Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору — при строительстве, реконструкции объектов, указанных в п. 5.1 ст. 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, за исключением тех объектов, в отношении которых осуществление государственного строительного надзора указами Президента Российской Федерации возложено на иные федеральные органы исполнительной власти; Министерство обороны Российской Федерации; Федеральная служба безопасности Российской Федерации; Федеральная служба охраны Российской Федерации и иные федеральные органы исполнительной власти, на которые указами Президента Российской Федерации возложено осуществление государственного строительного надзора.
Порядок осуществления государственного строительного надзора в РФ установлен Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54.
Государственный строительный надзор осуществляется: а) при строительстве объектов капитального строительства, если проектная документация на их строительство подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, либо является типовой проектной документацией или ее модификацией, на которую получено положительное заключение государственной экспертизы; б) при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Задачей государственного строительного надзора является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов и проектной документации.
Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица органов государственного архитектурно-строительного надзора (ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ) и должностные лица органов внутренних дел (полиции) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).
Часть 1 статьи 9.4 КоАП РФ.
Частью 1 ст. 9.4 КоАП РФ за нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий), предусмотрена ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.
Практический аспект
Согласно Постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 N А43-3615/2011, суд удовлетворил заявление инспекции государственного строительного надзора субъекта РФ о привлечении организации к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ, указав, что суд нижестоящей инстанции сделал правомерный вывод о том, что организация, являясь заказчиком при строительстве спорного объекта, обязана была обеспечить направление проектной документации в орган государственной экспертизы для получения положительного заключения, а выявленные инспекцией нарушения при строительстве организацией объекта капитального строительства являются отступлениями от требований нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов (изделий).
Статья 7.1 КоАП РФ.
Также возведение самовольной постройки на земельном участке, не принадлежащем застройщику, влечет наступление административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ, согласно которой самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).
Стоит учитывать, что, согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», при рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.
Согласно ст. 23.21 КоАП, дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.1 рассматривают органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель.
В соответствии со ст. 71 Земельного кодекса РФ, Положением о государственном земельном контроле, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2002 N 833, Положением о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 N 418, государственный земельный контроль на территории субъекта Российской Федерации осуществляет Управление.
В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса РФ муниципальный земельный контроль на территории муниципального образования осуществляется органом муниципального земельного контроля.
Практический аспект
В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 N 17АП-9847/2011-АК по делу N А50-13044/2011 суд разъяснил, что объективная сторона правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ, состоит в том, что виновный самовольно занимает земельный участок либо использует земельный участок без оформления правоустанавливающих документов, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности. По мнению суда, под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или уполномоченного им лица, однако сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.
Глава 3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВОЗВЕДЕНИЕ ОБЪЕКТА САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Легализация самостроев, незаконных планировок квартирТолько в этом 2013 году, успели пополнить бюджеты Подмосковья, за счёт штрафов на самовольное строительство на сумму более 30 миллионов рублей. Самое приятное для Архитектуры является то, что сумма эта продолжает расти. Почему мы платим и есть ли возможность не платить штрафы? Платить должны все, кто нарушил требования и действующие положения, при эксплуатации жилья, но есть возможность и грамотно подойти к сложившейся ситуации. На прошлой неделе в Истрариел, обратилась семья, которая приобретала дом с не законной постройкой в Истринском районе. Семью обязали заплатить штраф, так как при проверке была выявлена незаконная пристройка. По документам положение самомстороя нигде не числилось, к делу подключились наши юристы и на основании пролога, что постройка была приобретена вместе с жильём и нет никаких оснований на её снос, семья выиграла спор с Архитектурой.
Но таких " хеппи-енд " ситуаций зачастую крайне мало. Но если уже такое и сложилось, давайте разбираться вместе. Начните с оценки ситуации совместно с нашими юристами, консультации бесплатны, поэтому можно уже начинать.
Теперь о штрафах , цены почему-то сильно варьируются от Области, к самой Москве и составляют на сегодняшний день суммы существенно дёргающие карман. Так на примере, уже выплаченных штрафов, сложилась ситуация, что зачастую многие кто уже заплатил штраф, больше не за что, не захотят попадаться на эту удочку дважды.
Скачать перечень штрафов за строительство без разрешения в 2015 году. В 2015 году произошли некоторые изменения в ценовой политике, таблица с учетом этих изменений:
| дата | Нарушение | штраф | Принятое решение |
|---|---|---|---|
| 15/01/2015 | Самовольное строение | 4400руб. | узаконили |
| 18/01/2015 | Пристройка к дому | 3700руб. | узаконили |
| 29/01/2015 | Самовольное строение | 2900руб. | узаконили |
| 30/01/2015 | Проём в капитальной стене | 4400руб. | узаконили |
| 4/02/2015 | Перепланировка квартиры | 3550руб. | узаконили |
| 8/02/2015 | Баня недостроенная | 2850руб. | снесена |
| 8/02/2015 | Строительный мусор | 1900руб. | устранили |
| 12/02/2015 | Капитальная стена многоквартирного дома | 1800руб. | узаконили |
| 14/02/2015 | Самовольное строение | 1900руб. | узаконили |
| 21/02/2013 | Самовольное строение | 1900 руб. | снесли |
| 4/03/2013 | Самовольное строение | 2900руб. + 2000руб . | узаконили |
| 5/03/2013 | Пристройка к дому, в хрущёке | 2900руб. + 1000руб. | узаконили |
| 21/03/2013 | Пристройка к дому | 3200руб. + 1500руб. | узаконили |
| 2/04/2013 | Шум при строительстве | 600руб. + 500руб. | устранили |
| 4/04/2013 | Несущая стена | 1400руб. | устранили |
| 5/04/2013 | Вытяжка отсутствует | 1600руб. + 400руб. | устранили |
| 9/04/2013 | Перенос кухни | 3900руб. | узаконили |
| 12/04/2013 | "Слив" замурован | 240руб. | устранили |
| 19/04/2013 | Нарушена конструкция дома | 2200руб. + 3000руб. | узаконили |
| 22/04/2013 | Перепланировка квартиры | 700руб. | узаконили |
| 29/04/2013 | Самовольная прокладка электропроводки | 720руб. + 3000руб. | устранили |
| 02/05/2013 | Несущая конструкция | 800руб. + 500руб. | узаконили |
| 09/05/2013 | Вытяжка - отсутствует тяга | 240руб. | устранили |
| 17/05/2013 | Самовольная установка газового котла | 600руб. + 700руб. | узаконили |
| 22/05/2013 | Несоответствие жилой площади | 1100руб. | узаконили |
| 28/05/2013 | Газовая труба в стене | 4250руб. + 500руб. | устранили |
| 07/06/2013 | Электро-проводка в разрез с требованиями ПУЭ | 250руб. | удалена |
| 11/06/2013 | Перенос газовой плиты | 500руб. | изм. в плане |
| 19/06/2013 | незаконное строение | 600руб. + 300руб. | узаконили |
| 23/06/2013 | Отсутствует на плане половина дома | 9000руб. + 1000руб. | в новый план |
Штрафы за строительство без проекта составили в июле и августе 2013 года не менее 3800 руб. в зависимости от типа постройки. Наше агентство на безвозмездной основе может проконсультировать всех желающих на законных основаниях произвести легализацию строений. По окончанию узаканивания, фирма Истрариел выдала новые и свидетельство о праве собственности , т.е. пристройки были легализированны, .
О ценах: Цены не сильно разнятся от площади строений. Поэтому, не важно - что по стоимости обойдётся узаконить маломальский ремонт (при котором была затронута несущая конструкция) или целую пристройку к дому. Спрос есть, а это значит что помимо Истрариел начинают "промышлять" частники, тут главное - не купиться не "дешёвенькую рыбку с запашком" и океан обещаний, важно получить официальные документы , почему? Читаем очень внимательно ниже, если нет желания всё переделывать.
2015-04-01Наступает, сразу как вы построили или внесли коррективы в капитальное строение, не позаботившись взять разрешение на строительство (это для владельцев дома) или разрешение на выполнение перепланировки (для владельцев квартиры). Ещё одна очень часто встречаемая ситуация, это когда расширяются допустимые этапы постройки, т.е. вместо проёма в стене, стену полностью валят. Однако бывают случаи когда на участке не предназначенном для конкретной постройки возводят жилые строения, вот такие случаи особенно любят штрафовать.
В начале 2014 года будет приниматься решение, о тридцатикратном увеличении штрафов, за незаконное строительство. Истрариел уже подготавливает специалистов на этот период, когда цена существенно вырастет и необходимо будет помогать своим клиентам, до того как закон обретёт свою законную силу, очереди будут колоссальными, так как мы привыкли оставлять все "на потом".
А на сегодня многие и не задумываются о том, что без специального на строительство дома, «самострой» будет считаться незаконным. Его запросто могут снести при нарушении правил строительства, к нему не могут быть подключены коммуникации. Если застройщик будет препятствовать сносу дома, его могут привлечь к ответственности в том числе уголовной.
Зарегистрировать такой, незаконно построенный дом, вам не удастся, а оформить в БТИ тем более. Последствия самостоятельного строительства будут весьма негативными, независимо от того, сделал ли это застройщик по незнанию, ошибке или преднамеренному игнорированию закона. Преодоление всех этих трех случаев возможно лишь в результате длительной работы и немалого вложения денег если вы выбрали стандартно-официальный путь.
2013-04-09Как узаконить процесс возведения постройки, которая была выстроена в самовольном порядке? Самовольное возведение построек является явлением, не редким для нашей страны, да и в практике Истрариел, процедура узаконивания, весьма частая. Достаточно посмотреть на загородные дачные участки и увидеть множество строений, которые по внешнему виду напоминают сараи, бани и иные пристройки непонятного постороннему глазу назначения. В то же время, правовой статус таких объектов до сих пор не находит чёткой регламентации в юридических нормах РФ. Отсюда и возникают некоторые сложности в процедурах узаконивания таких построек, то есть оформления правомочий собственника на них. Если говорить о законодательстве, которое действует в отношении рассматриваемого вопроса, то можно сказать, что владелец участка может возводить на своем земельном наделе здания и сооружения, кроме того, давать разрешение на возведение сооружений иным лицам. Но при этом, собственник обязан соблюдать строительные стандарты и нормы, кроме того, помнить, каково назначение его земли. Рано или поздно, но приходит время для того, чтобы оформить свои незаконные пристройки и сооружения. Это насущная необходимость - продиктованная, прежде всего, тем, что владельцы земли не могут осуществить никаких сделок с такими постройками. Эти здания и сооружения должны быть зарегистрированы в надлежащем порядке. Также, закон предполагает такое действие собственника, как снос самовольной постройки. Отметим, что нельзя узаконить самовольную постройку только в том случае, если она нарушает права и интересы других лиц и грубо попирает все существующие нормы по строительству. Поэтому, если хочется владельцу земельного участка, то он, конечно, может снести надоевшее сооружение.
2013-04-13Действуют исходя из определения - самовольная постройка, это дом жилого назначения, сооружение или иное имущество, созданное на земельном наделе, но не в законном порядке. В частности, закон чётко ограничивает процедуру сноса и узаконивания самовольной постройки, а также показывает факт того, что собственник земельного участка ограничен в своих действиях, пока не сделает так, как положено по нормам права. Итак, самовольная постройка подлежит или сносу, или узакониванию . Отметим следующее. В том случае, если незаконная постройка грубо нарушает права и интересы других граждан и юридических лиц, кромке того, то такую постройку необходимо снести. Также, сносу подлежат те творения рук человека, которые попирают все существующие строительные стандарты и нормы. В принципе, в определении самовольной постройки, исчерпывающим образом приведены основные характеристики такого строения.
Итак, самовольная постройка возводится:
Самое интересное, что определение самовольной постройки чётко регламентировано законодательством уже несколько десятков лет. То есть люди наступают на одни и теже грабли повторно уже много раз. Так, исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ, постройка самовольного назначения – это помещение жилого свойства или иное сооружение, кроме того, любой объект недвижимого имущества, который создан на земельном участке. Но такое его возведение произошло не в установленном законом порядке, то есть, без получения , которая необходима в случаях строительства жилого дома или бани, а также иных объектов. Кроме того, закон чётко даёт понять, что лицо, которое осуществило такую застройку, не приобретает на нее правомочий собственника. Таким образом, такую постройку нельзя продавать и дарить, а также осуществлять иные сделки.
2013-04-19Для того чтобы избежать лишних волнений и неприятностей, необходимо узаконить те изменения, которые человек возвёл по своей собственной инициативе. В соответствии с законодательством, которое регламентирует вопросы, связанные с перепланировкой квартиры, а также иного помещения, его можно оставить в измененном виде, но только если такая переделка не нарушает права и интересы граждан, кроме того, если такие изменения не основывают угрозу здоровья и жизни для иных лиц. Чтобы уже изменения стали узаконенными, необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. В этом случае, ответчиком выступает местная администрация. В заявлении нужно указывать юридический адрес ответчика. Истрариел может отстаивать, ваше мнение в суде. Перед тем, как подать исковое заявление, нужно истребовать документы.
Они необходимы в такой процедуре:
Узаконивание перепланировки квартиры является основанием для постановки вновь выстроенного объекта недвижимости на учёт.
Кроме того, такая процедура, необходима:
Прежде чем выполнить какое либо изменение в архитектуре жилого дома или квартиры, узнайте у соседей, не помешает ли эта перепланировка им. Это поможет избежать как судов так и штрафов. В Истрариел сотнями поступают такого рода жалобы с просьбой узаконить и таким способом заткнуть надоедливых соседей, но разве это верно? Почему сразу не поинтересоваться у соседей, будут ли нововведения им мешать?
2013-05-07Вопреки справедливости - за совершаются и совершенные деяния будет ответственным, тот на кого оформлено имущество. Человек, который не имеет юридического образования не может самостоятельно собрать все необходимые для узаконивания перепланировки документы. Да и сколько сил нужно потратить, чтобы обойти все инстанции! Увидев список документов, человек может передумать что-то менять. Ведь в нем немало не много 13 пунктов. Представляете теперь, сколько нужно обойти инстанций, чтобы получить заветный документик? И стоит ли спрашивать, куда делась былая решимость?
Государственное учреждение имеет полное право спрашивать с вас любой документ на квартиру. Это может быть даже письменное разрешение соседей на перепланировку вашей квартиры. Но время, потраченное на уговоры соседей, хождение по инстанциям может уйти зря. Поэтому здесь Вам не обойтись без помощи компании, специализирующейся на подобных вопросах.
К примеру, разрешение соседей Вам нужно будет получить, если Вы захотите присоединить к своей квартире место общего пользования. Так как такие места (к ним относятся и лестничные площадки) находятся в общедолевой собственности всех собственников дома, Вам придётся получить письменное разрешение их всех. И только после полученного разрешения Вы сможете присоединить желаемую территорию к своей квартире и не нести ответственность за самострой.
Фирма Истрариел поможет Вам оформить перепланировку юридически грамотно и при этом быстро. Нельзя игнорировать узаконивание перепланировки, так как это чревато последствия, а именно ответственностью предусмотренной законодательством РФ. Власти не только могут назначить Вам определённый штраф за самовольство, но и заставить вернуть все на прежнее место. Ведь если ваши действия (т. н. самострой) будут нести опасность другим лицам, то естественно, что они будут наносить ущерб всему дому в целом. И здесь уже владелец квартиры будет приводить все в порядок за свой счёт. Поэтому стоит обратившись к кому угодно, кто поможет Вам разобраться во всех тонкостях такого ремонта, учтёт технические особенности дома и сделает все без ошибок, вы лишаете себя ответственности за содеянное. Мы рады любому нашему клиенту. Обращайтесь! Работающие у нас сотрудники очень тонко разбираются в юридических вопросах, поэтому и Ваше дело будет выполнено грамотно.
Вторая проблема будет посерьёзней, так как при уклонении гражданина от своих обязательств дело передаётся в суд. В суде могут решить продать квартиру на аукционе . Ну и? Вы считаете выиграли? Вот и мы о том же!
Не каждый человек знает все нормы и правила, установленные Правительством РФ, нет времени на их изучение. Поэтому и не может быть в курсе тех событий, что не всякая перепланировка может быть согласована . И если данная перепланировка нарушит права других граждан, это приведёт к возвращению помещения в прежнее состояние согласно плану бюро технической инвентаризации. Поэтому любой умный человек, столкнувшийся с такой ситуацией или просто понимающий опасность самостоятельных действий в таком случае, посоветует Вам обратиться в специальную компанию. Такая организация поможет Вам сделать все, не наделав при этом ошибок. Любая частная компания не допустит, чтобы у Вас возникли проблемы из-за незнания закона. Специалисты помогут Вам сделать все в лучшем виде. Вы всегда можете рассчитывать на нас!
2013-07-01Интересным фактом является судебная статистика, которая гласит - в Истринском районе всего 2% жителей, от количества всех выполняемых ремонтов делали его по разрешению и заранее получили свои документы. Остальные переплачивают.
Если вы стремитесь расширить площадь небольшой прихожей путем частичного смещения или кардинального переноса перегородок за счет смежных комнат и затем установить на высвободившейся площади, к примеру, ту же гардеробную, вам необходимо будет предварительно получить особое , без которого кардинальная перепланировка прихожей в квартире официально невозможна.
Согласно правилам перепланировки, устаревшие перегородки, а также прилегающие стены необходимо целиком снести и потом соорудить уже в другом месте, не указанном в техпаспорте помещения. Перенос без подтверждённого разрешения на выполнение перепланировки считается довольно тяжёлым нарушением нынешнего жилищного законодательства и, как правило, грозит ослушавшимся взиманием немалого денежного штрафа с зарегистрированного собственника жилья .
Вопросы с незаконной перепланировкой могут возникнуть и на том этапе, если вы захотите поменять или окончательно продать другим людям свою квартиру. Поэтому вам в обязательном порядке необходимо будет официально узаконить реализованную на практике перепланировку через принятое постановление суда. Данный сравнительно затяжной процесс может потребовать от вас около недели. Нет конечно же есть способы и быстрее осуществить осуществить узаконивание, например в 3 дня, но за ускорение мы вынуждены взимать дополнительную оплату.
Вам придётся составить грамотно написанное исковое заявление в Истрариел с просьбой утвердить имеющуюся по факту перепланировку. Мы подаём в суд и юрист с огромной практикой отстаивает ваши интересы в суде, а суд должен разобрать иск и только затем вынести свое окончательное решение. Выгодно отличаясь на рынке уже много лет, наша репутация уже известна многим. О чём свидетельствуют отзывы.
Как показывает судебная практика, самострои являются не редкостью. Кто-то возводит их по незнанию законов, а кто-то делает это специально, рассчитывая на то, что ему удастся избежать какого-либо наказания за свои действия. В данной статье мы рассмотрим, к чему по закону может привести самострой на собственном участке земельном, а также на участках государственных. Обратим внимание на судебную практику и штрафы, которые можно получить за такую деятельность. Также рассмотрим феномен ИЖС.
Для начала стоит сказать, что если вы заинтересовались самостроем нежилого здания на собственном земельном участке, то стоит помнить про следующие очень важные нюансы:
Способы оформления существуют следующие:
В первом случае вам оформляют всю документацию на строительство задним числом (это документы ИРД, разрешение на строительные работы и т.д.)
Во втором случае вы можете обратиться в комиссию, которая разбирается в Градостроительном кодексе. Уже непосредственно после обращения комиссия будет решать – давать ли вам разрешение или нет. К слову, у вас должны быть веские основания строить нежилое коммерческое здание на собственной территории.
Третий случай похож на процедуры второго, только решение принимается через суд. Обычно к третьему случаю прибегают тогда, когда возникают какие-либо проблемы с первыми двумя. В суде для успешного решения вам могут пригодиться:
Теперь перейдём к конкретике о том, что может грозить за нелегальный самострой например на дачном участке. Даже если вам удалось возвести самострой во избежание каких-либо законных процедур на дачном участке, то помните про следующее:
В зависимости от размера самостроя, земли, на которой он был построен, и времени обнаружения последнего, штрафы могут варьироваться и составлять от 50.000 до 1.000.000 российских рублей. Как видим, штрафы за самовольные постройки не шуточные. Также к штрафу приписывается возможность изъятия земельного участка в пользу государства.
Напоследок мы поговорим об ИЖС. Многие слышали данную аббревиатуру, но не понимали, что она означает. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Оно представляет собой обеспечение граждан законным жильём высотой не более 3-ёх этажей и рассчитанным на проживание одной семьи. В ИЖС обычно возможна регистрация по месту жительства. Также в ИЖС практически во всех случаях легально наличие пристроек, надстроек и прочего.
Как показывает юридическая практика – ИЖС становится сугубо вашим личным участком, на который не имеет прав посягать другая сторона в том случае, если не наблюдается каких-либо конкретных нарушений (незаконное увеличение площади, достройка большего количества этажей и т.д.).
В итоге данной небольшой статьи хочется сказать, что мы рассмотрели основные юридические нюансы касательно самостроев. Разобрали то, что может нести в себе нелегальный самострой на собственном участке, поговорили о судебной практике и штрафах. Данная информация позволит лично вам избежать всевозможных ошибок касательно возведения самостроя, если таковой имеется в ваших планах. Помните, что в действиях такого плана всё же стоит руководствоваться законом и здравым смыслом. Удачи!
