Ситуация на ипотечном рынке к концу 2014 года стала напряженной, особенно это касается ипотечных кредитов, взятых в валюте. Доллар растет, соответственно размер ежемесячного платежа у заемщика также увеличивается. И на сегодня многие уже не в состоянии платить валютную ипотеку. Вопрос этот серьезный, поэтому мы постараемся подробно объяснить, какие права у вас есть и что нужно делать, если вы не можете платить ипотеку в валюте в 2014 году .
Если заемщик систематически нарушает сроки внесения ежемесячных платежей (более, чем три раза в течение года), то банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество для погашения долга.
Если не платить по ипотечному кредиту в долларах , то недвижимость реализуется в судебном или досудебном порядке. Причем дом, квартира или иное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, взыскиваются только в судебном порядке. Такое жилье реализуется с помощью продажи на открытом аукционе или конкурсе.
Если вы хотите оставить недвижимость у себя, то есть только один вариант:
Рефинансирование - это изменение условий кредитования. Можно увеличить или уменьшить срок кредита, изменить сумму кредита или перевести кредит из долларов в рубли. Но нужно понимать, что вы вправе лишь попросить банк провести рефинансирование вашего долларового кредита, а банк вправе как принять ваше предложение, так и отказать. В нашем случае, рефинансирование ипотеки в долларах и перевод валюты кредита в рубли - это идеальный вариант.
Однако на этом пути вас могут встретить неприятные моменты:
Мы не говорим, что все эти платы обязательно будут, но, по нашему опыту они вполне могут быть.
Еще один вариант - продажа ипотечной квартиры. Но этот способ мы не рекомендуем. В период кризиса стоимость жилья не очень высокая, а вот кредит вырос, причем значительно. Так что продажа вряд ли покроет долг.
Будьте готовы к тому, что банк подаст на вас в суд (он обязан это сделать) и недвижимость будет взыскана в 99% случаев. Суд принимает решение, указывая в нем:
Помните, что если суммы, полученной от продажи жилья, не хватит на оплату долга по кредиту, то вам придется также погашать остаток. Не нужно надеяться на то, что банк взыщет недвижимость и вы забудете о долге. Наша практика показывает, что юристы банка делают так, что с торгов жилье уходит на 25% ниже реальной стоимости, а заемщики не только лишаются жилья, но и на долгие годы становятся должниками банка.
Законодатель предусмотрел, что при наличии уважительных причин суд вправе отсрочить реализацию на срок до одного года, при условии, что залогодержателем является физическое лицо. Причем суд учитывает обстоятельство, что сумма, которую требует банк не должна превышать оценочную стоимость имущества.
Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в период отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Важно знать, что банк не всегда может требовать взыскания заложенного имущества. Если сумма просрочки составляет менее пяти процента от оценочной стоимости предмета ипотеки, а период просрочки составляет менее трех месяцев. Однако необходимо, чтобы обе эти условия были выполнены одновременно.
При отказе от взыскания ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.
Некогда можно было лишь предположить, что ипотека, взятая в иностранной валюте, например, в долларах обойдется значительно дешевле рублевой, ведь процентные ставки в этом случае предлагались более заманчивые. Но только за первые месяцы 2015 года можно наблюдать существенные изменения курса и для многих такая ипотека становится просто неподъемной. Что делать заемщикам, если их ипотека «валютная», кроме отслеживания последних новостей?
Самое главное для заемщика – это не прекращать вносить ежемесячные платежи, так как банк может легко обратить взыскание на залоговое имущество для погашения долга и на помощь государства можно не рассчитывать. Предполагается, если имеются систематические нарушения внесения ежемесячных платежей, например, больше 3-х раз в течение 1 года.
Поэтому неуплата приведет к тому, что недвижимость, которая находится в ипотеке, просто будет реализована в судебном порядке. Если залом выступает другое имущество или недвижимость заемщика, то именно оно будет продано на аукционе или конкурсе для оплаты задолженности. Если нет желания увидеть такой сценарий развития событий, то следует обратиться к сотрудникам банка при возникновении первых трудностей с оплатой ипотеке в долларах. Что делать дальше подскажет консультант. Обычно есть всего два пути:
В первом случае заемщику потребуется отвечать некоторым условиям, например, относиться к социально незащищенной категории граждан (многодетные семьи, неполные и так далее), только тогда можно рассчитывать на помощь государства. Для остальных подходит только один вариант – рефинансирование.
Рефинансирование – это банковская услуга, которая представляет собой изменение условий кредитования. Если ипотека в долларах, то клиенту может быть предложено:
Схем может быть предложено несколько, но следует понимать, что банк вправе как согласиться на рефинансирование ипотека в валюте, так и отказать. Идеальным вариантом можно считать перевод ипотеки, в пересчете на рубли. Но заемщику следует быть готовым к следующим негативным моментам:
Конечно, нет гарантии, что это все обязательно потребуется, но как показывает практика, с этим сталкиваются все заемщики, которые желают переоформить ипотеку в валюте на рубли.
Некоторые специалисты предлагают и третий вариант – продажа квартиры. Такой способ имеет свои достоинства и недостатки. В первую очередь, следует учитывать, что стоимость жилья за период кризиса не особенно увеличится, тогда как сумма кредита существенно возрастает, поэтому вырученной суммы может не хватить на полное покрытие долга. Решившись на такой шаг, следует подумать несколько раз и взвесить все за и против.
Банк имеет полное право, обратится с иском, если заемщик длительное время не вносит средств по ипотеке. Тогда недвижимость просто взыскивается (99% случаев). Решение, которое принимает суд, обязательно уточняет, какая сумма подлежит обязательной выплате банку, каков будет порядок реализации жилья, стартовая стоимость залога (определяется по согласованию с банком) и так далее.
Если после реализации недвижимости, вырученных средств оказалось недостаточно, то заемщику предстоит также погашать оставшийся остаток. Поэтому не стоит надеяться, что таким образом можно навсегда избавиться от ипотеки в долларах, как правило, люди становятся должниками банков на долгие годы, даже лишаясь жилья, ведь она продается на 25% ниже рыночной стоимости. Но следует также учитывать, что за 2015 год стоимость жилья существенно возросла.
Если у заемщика были уважительные причины, то суд может отложить реализацию сроком на один год. Но только тогда, когда залогодержатель является физическим лицом. Такая отсрочка не является освобождением от обязанности возместить убытки по кредиту, которые возникают за время неустойки.
Суд может отменить решение об обращении взыскания, если заемщик за период отсрочки полностью погасит кредит в долларах или удовлетворит требования банка.
Банковское учреждение не всегда может взыскивать залоговое имущество. Например, если общая сумма просрочки будет составлять менее 5 % от просроченного платежа исходя из оценочной стоимости предмета ипотеки и если период просрочки не больше 3-х месяцев. Не взыскиваться залоговое имущество будет только при одновременном выполнении обоих условий.
Многие наши читатели спрашивают – что делать тем, у кого в 2019 году будет действовать ипотека, взятая в долларах или евро. Мы дадим вам несколько советов, которые помогут вам разобраться в данной ситуации и выйти из нее с минимальными потерями.
Особенности кредита в инвалюте
Ни для кого не секрет, что процентная ставка по жилищным займам, взятая в иностранной валюте, будет на 2-3% ниже, чем кредит в рублях. Именно эта разница, выраженная в процентной ставке, являлась для многих людей весомым аргументом при выборе валюты своей ипотеки. Детальные условия российских банков вы узнаете на этой странице
По данным Агентства по жилищному кредитованию (АИЖК), за последние несколько лет, валютную ипотеку выбрали для себя более 60 тыс. человек по всей стране. Связано это было с более низким размером ежемесячного платежа, нежели при рублевой ипотеке.
Однако нельзя отрицать, что для россиян оформление кредита в долларах США или в евро – это всегда было риском, не только сейчас. Связан об был с нестабильным курсом, в некоторые года – нехваткой иностранной валюты в небольших банках страны, сложности конвертации и т.д.
При этом, когда начался стремительный рост иностранной валюты, и заемщики начали обращаться к властям за помощью, то получали они примерно одинаковые ответы: вы сами выбрали такие кредиты, вас никто не заставлял. Соответственно, и платить вам также придется самостоятельно, и на помощь государства или муниципалитета рассчитывать на приходится.
Актуальные проблемы
Сейчас проблема заключается в следующем – при неизменном размере ежемесячного взноса и процентной ставки, значительно выросла стоимость доллара и евро. И если раньше, допустим, ежемесячный платеж составлял 1 тыс. долларов в месяц, т.е. примерно 30-35 тыс. рубл., то сегодня в пересчете на нашу валюту, этот взнос получается порядка 55-60 тыс. рубл.
Для многих российских семей, которые стремились изначально сэкономить на своих затратах, такие суммы являются неподъемными. И возникает логичный вопрос – что же им делать для того, чтобы избежать просрочек и не остаться в злостных должниках?
Очень многие люди, поняв, что уже следующий платеж им окажется не по силам, предпринимают тактику выжидания — они вносят столько, сколько считают нужным, при этом они совершенно уверены, что такое поведение является правильным. И очень удивляются, когда им начинают звонить из банка и угрожать , ведь они же платят!
Дело вот в чем: даже если вы вносите только половину от платежа, это все равно считается просрочкой, за которую «капает» ежедневный штраф и пени. И если просрочек окажется очень много, то банк может подать на вас в суд, и забрать залоговое имущество.
Решение Правительства по валютной ипотеке
Конечно же, действующая ситуация не могла остаться без внимания со стороны Правительства нашей страны. Со стороны государства было предложено несколько вариантов для решения проблемы заемщиков:
Наибольшей популярностью среди населения пользовалась программа денежной выплаты, которая позволяла получить ряду должников безвозмездную субсидию в размере 10% от долга, но не более 600.000 рублей.
Ранее еще действовала специальная программа с государственной поддержкой совместно с АИЖК, куда могли обратиться заемщики с валютными кредитами. Их долги переходили в данное агентство, валюта менялась на рубли, часть штрафов могла быть списана. Она закончила свое действие в 2017 году.
Последние новости: чем государство может помочь сейчас? Учитывая, что большинство валютных заемщиков появилось еще 5 лет назад, то за это время многие уже успели решить свои проблемы, изменив валюту по договору на национальную.
Для тех, кто по каким-либо причинам этого не сделал, остается только обращение в суд для признания себя . В этом случае все долги спишутся, но банк будет иметь право забрать залоговую недвижимость себе.
Что нужно делать валютному заемщику?
Как только вы поняли, что следующий платеж вам может оказаться не по карману, вам нужно сразу же идти в то отделение банка, где вы получали денежный займ и организовывать встречу с кредитным специалистом или менеджером.
На эту встречу обязательно захватите с собой паспорт и действующий банковский договор. При разговоре с работником попросите его рассказать о тех методах, благодаря которым вы можете либо снизить размер своего платежа, либо изменить действующую валюту.
Как правило, работник может предложить вам два варианта, которые мы кратко рассмотрим ниже.
Решил судиться с банком и решил описать все нюансы за и против.
Моменты, которые возможно могут отрицательно повлиять на решение судьи.
Аргументы, которые возможно могут послужить основанием в мою пользу, их я нашел в интернете.
Мои претензии
Догадки
Ипотечный кредит – долгосрочный займ на крупную сумму. Чтобы хоть как-то сэкономить на переплатах в условиях колебания иностранной валюты некоторые граждане предпочитают воспользоваться долларовым кредитом. Банки, выдающие ипотеку в долларах, как правило, снижают процентную ставку. У данного вида займа есть как плюсы, так и существенные минусы, которые необходимо учесть перед оформлением кредита.
При стоимости доллара менее 40 рублей кредитные организации предлагали достаточно выгодные ипотечные условия. Процентная ставка была ниже 9%. Ставка рублевой ипотеки была на 2-3% выше. Низкая переплата и приемлемый ежемесячный платеж стимулировали заемщиков оформлять ссуду в валюте. Сегодня ставка по долларовой ипотеки от 9,5 до 16% годовых.
К 2016 году, крупнейшие финансовые организации страны, такие как Сбербанк, ВТБ, Юникредитбанк убрали программы кредитования в иностранной валюте.
Внимание! Банки, предоставляющие ипотеку в долларах, предлагают рассмотреть квартиры, находящуюся на балансе организации. Иногда покупка залоговой недвижимости обязательное условие.
В Москве, долларовые ипотечные продукты предлагают два банка Владпромбанк и Москоммерцбанк:
Порядок оформления долларового жилищного кредита в долларах не отличается от стандартного процесса рублевой ипотеки. Требования к заемщику:
Пакет документов стандартный:
В качестве залога выступает приобретаемый объект недвижимости. Можно предоставить поручителя.
Ипотека в долларах предполагает зависимость суммы ежемесячного платежа от колебаний курса. Чтобы избавится от данного бремени, рекомендуется рефинансировать кредит. Это позволит перевести долг в рубли.
Предложения банков по рефинансированию долларовой ипотеки:
В некоторых случаях подойдет реструктуризация долга:
Если прошло более 80% кредитного срока, то рекомендуется погасить основной долг. Самым крайним вариантом является продажа квартиры.
Займы в долларах приобрели популярность, когда курс иностранной валюты испытывал колебания. В условиях повышения цен на недвижимость и снижении курса валюты долларовые ипотечники могли сэкономить на переплате.
Однако в 2014 году доллар поднялся почти в три раза. Такое изменение рынка поставило валютных заемщиков в сложную ситуацию. Новые экономические условия сделали ежемесячный платеж неподъемным. Наряду с повсеместным сокращением, у многих заемщиков образовались задолженности.
Внимание! Ипотека в долларах подходит только сотрудником внешнеэкономических компаний. При колебании курса, зарплата таких работников меняется пропорционально задолженности по кредиту.
Сегодня курс доллара несколько стабилизировался. При этом наблюдается очевидная тенденция — колебания иностранной валюты происходят только на увеличение. Вероятность, что курс вернется к прежним отметкам, равна нулю. В данной экономической ситуации долларовая ипотека выгодна только, тем, кто получает зарплату в иностранной валюте.
