Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик) .
А механизм реализации квадратных метров в новостройке - договор долевого участия (ДДУ).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !
ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.
Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.
Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.
С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.
Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:
При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:
Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.
Для безопасности денежных средств покупателя в законе прописано условие аккредитив - счет в банке, на него вносятся деньги перед регистрацией жилья. Чтобы организация смогла воспользоваться средствами, она предъявляет зарегистрированный документ долевой сделки.
Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:
Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.
ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.
Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:
Как способ обеспечения обязательств - заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.
В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается , возвращаются денежные средства дольщику.
Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.
Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.
При составлении лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:
Соглашение ДДУ - гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:
Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них - банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.
Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.
Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае - затягивание сроков возведения объекта, в худшем - судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.
Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.
Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.
Дефекты новостроя - риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе. По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления. Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.
В случае обнаружения недочетов, если фирма не стремится исправлять их или шантажирует увеличением сроков строительства, дольщик имеет право подать иск в суд для расторжения документа и взыскать сумму, выплаченную им на момент составления ДДУ.
При любой схеме приобретения жилья есть риски, но договор ДДУ, опираясь на ФЗ №214, дает большую гарантию на их отсутствие. Покупая квартиру в новостройке лучше заранее узнать о деятельности застройщика, изучить их документацию (строительная компания не должна препятствовать этому), ознакомиться с прошлыми проектами организации.
Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.
Нет в мире совершенства: даже самый лучший для покупателя новостройки закон об участии в долевом строительстве не защитит его от всех неприятностей. Закон – не бункер, брешь в нем найти всегда можно. Однако не стоит опускать руки. Потраченные деньги можно вернуть, хоть и с потерями, но это все же лучше, чем ничего.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Если вы не читали предыдущую статью « » на данную тему, то можете это сделать сейчас « », а мы перейдем к другим аспектам темы.
Риск недостроя
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) и договор долевого участия (ДДУ), который заключается на его основе, не дают гарантии получения завершенного строительством объекта недвижимости. «Конечно, с момента регистрации договора долевого участия земельный участок, на котором ведется строительство, и сам строящийся объект передаются в залог участникам долевого строительства», - отмечает Григорий Алтухов
, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»
,
но взыскать этот залог очень непросто, да к тому же факт залога не означает, что дом будет достроен и дольщик отметит новоселье.
Когда строительство ведется очень вяло либо вовсе приостановлено и очевидно, что дом не будет достроен в срок, дольщик может обратиться в суд по поводу расторжения ДДУ. Ему придется доказывать, что ситуация тяжелая, и застройщик не исполнит своих обязательств, если суд удовлетворит его иск, участник долевого строительства сможет рассчитывать на возврат уплаченных им денег и проценты за пользование ими. В противном случае придется ждать срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, и только спустя 6 месяцев после этого, согласно статье 14 закона 214, можно попытаться обратить взыскание на залог, опять же через суд. Практики подобных дел немного, и обычно тяжбы растягиваются на годы. А закон при этом говорит, что если суд решит удовлетворить требования дольщиков, заложенное имущество будет продано, и каждый дольщик получит часть из вырученных средств пропорционально его доли в долевом строительстве, что может быть даже меньше той суммы, которую покупатель заплатил застройщику, приобретая квартиру.
Кроме того, очень часто в отношении нерадивых застройщиков, которые не могут завершить строительство, начинается процедура банкротства. С одной стороны, это даже неплохо: банкротство, по мнению Андрея Самары, генерального директора ООО «Синергия» (холдинг «СКМ Групп»), - рациональное решение в механизме защиты прав инвесторов, но, с другой стороны, дольщики наверняка столкнутся с колоссальными трудностями.
«Прежде всего, в случае банкротства застройщика участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с момента открытия конкурсного производства», - рассказывает Дмитрий Гринин, вице-президент, директор имущественно-правового департамента компании «Галс-Девелопмент», а это означает, что возникает право требовать денежную компенсацию. В соответствии со статьей 201.5 «Закона о несостоятельности (банкротстве)» требования кредитора-дольщика могут превысить размер внесенных средств с учетом инфляции, конъюнктуры рынка и т.п., но вот удастся ли удовлетворить хотя бы часть требований – это большой вопрос.
Также с 15 августа прошлого года вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 № 210 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», установивший особый порядок банкротства организаций-застройщиков. Благодаря этим нововведениям дольщики теперь могут претендовать на недостроенные жилые помещения и получить право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме . Но путь к этому довольно тяжелый.
Для начала дольщик должен подать требование к застройщику о передаче жилого помещения в арбитражный суд, занимающийся делом о банкротстве, и арбитражному управляющему. Причем, как сообщает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», сделать это нужно в течение 30 дней с даты введения процедуры наблюдения. И нужно еще доказать обоснованность своих требований, то есть должны быть предоставлены свидетельства полного или частичного исполнения обязательств перед застройщиком по ДДУ: сам договор, платежные документы, документы о передаче застройщику какого-либо имущества и т.п.
«И только если требование о передаче жилого помещения признается арбитражным судом обоснованным, оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений», - говорит Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»). «Тогда в соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных платежей и сведения о жилом помещении (его площадь и идентифицирующие данные)», - рассказывает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)).
Как показывает практика, попасть в этот реестр со своим требованием иногда очень сложно. Например, среди дольщиков могут оказаться очень предприимчивые и влиятельные лица, которые постараются сократить число требований до минимума (так ведь им достанется больше), либо недобросовестный арбитражный управляющий станет вымогать за включение в реестр определенные бонусы.
Когда же реестр сформирован (а на это отводится минимум 30 дней и максимум 2 месяца), арбитражный управляющий выносит на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований путем передачи дольщикам объекта незавершенного строительства и земельного участка. Здесь в дело могут вмешаться влиятельные кредиторы, в интересах которых не передавать имущество дольщикам, а включить его в общую кредитную массу. «Но в любом случае передача жилых помещений дольщикам в соответствии со статьей 201.11 «Закона о банкротстве» возможна лишь при соблюдении ряда условий, среди которых есть и такое, что оставшегося имущества должника должно быть достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди», - рассказывает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»). Это означает, что если, например, погасить задолженность перед бюджетом без реализации новостройки не получится, дольщикам ее не передадут. В таком случае участники долевого строительства смогут лишь пополнить реестр кредиторов и вернуть свои деньги, если после продажи земельного участка и недостроя и удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди что-то останется.
Правда, сейчас такую несправедливость пытаются устранить с помощью страхования или поручительства банка. «С 1 января 2014 года будет введено обязательное страхование гражданской ответственности застройщика. По замыслу законодателя, оно должно обеспечить исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, а не только возврат внесенных им денежных средств и возмещение убытков и неустойки. Также страховку можно будет заменить поручительством банка, но без договора страхования гражданской ответственности застройщика либо договора поручительства договоры участия в долевом строительстве регистрироваться не будут», - рассказывает Наталья Сергеева («НДВ-Недвижимость»). Но все это будет распространяться на ДДУ, которые будут заключены лишь после 1 января 2014 года, а пока действуют нынешние правила.
«Причем для реализации вышеуказанной схемы с передачей дольщикам объекта незавершенного строительства участники этого строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК)», - сообщает Наталья Сергеева («НДВ-Недвижимость»), что само по себе не так уж просто. К тому же между дольщиками возможны споры о долях в незавершенном строительстве, и в результате можно получить жилое помещение, не соответствующее тому, что было указано в ДДУ, то есть отличающееся по планировке, метражу, расположению в доме. И потом, доля в незавершенном строительством объекте – это совсем не то же самое, что готовое жилье. Чтобы в доме можно было жить, его нужно достроить. «А для этого кооперативу придется перевести на себя все права на достройку объекта, собрать деньги, необходимые для завершения строительства, найти подрядчика и проконтролировать его работу», - говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» . Но, впрочем, дом можно и не достраивать. «Тогда земельный участок и недострой выставляются на аукцион, а после продажи вырученные денежные средства распределяются между дольщиками», - сообщает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. Однако жилья от этого не прибавится.
Стоит еще отметить, что предъявлять претензии на долю в незавершенном строительстве в случае банкротства застройщика могут только те дольщики, которые вносили денежные средства напрямую застройщику, а не через посреднические фирмы. И отвечать перед дольщиками может только застройщик и только своим имуществом. Сейчас же очень распространена практика, когда девелопер создает небольшую компанию, которая объявляется застройщиком, но не имеет в собственности практически ничего. Девелопер ссужает ей деньги на аренду участка под строительство, разработку проектной документации, аренду техники и т.п., а компания возвращает их средствами дольщиков. Если во время строительства у девелопера не возникает финансовых проблем, дольщики получают квартиры и все довольны, а если проблемы возникают, то банкротом объявляется застройщик, у которого нет практически никаких активов, девелопер же ответственности перед дольщиками не несет.
Проблемы у дольщиков могут быть и в том случае, когда недострой передается новому застройщику (не важно, обанкротился ли прежний или продал проект), ведь, как отмечает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)), ни жилищное, ни градостроительное законодательство не предусматривают механизм правопреемства, а значит, может произойти все, что угодно.
Немного советов
В общем, 214-й закон и договор долевого участия не являются панацеей и не решают всех проблем. Но если выбор стоит между проектом, который возводится по закону, и проектом, где квартиры реализуют по «серым» схемам, выбирать лучше первый: «Хотя бы потому, что работать по 214-му закону может только компания, которая получила все необходимые документы и разрешения, а значит, перспектива завершения строительства более высокая», - говорит Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate.
Однако при этом нужно обязательно изучить компанию-застройщика, ведь это только добропорядочные фирмы сначала получают разрешения и оформляют документацию, а мошенники могут просто вводить в заблуждение.
«Покупателям прежде всего надо обратить внимание на репутацию застройщика, на его историю. Застройщик должен иметь многолетний опыт работы на рынке, не омраченный недостроенными объектами. Стоит проанализировать количество домов, которое строит компания в данный момент, и имеющиеся у нее оборотные средства. Важно оценить открытость и публичность организации. А еще косвенным признаком надежности служит сотрудничество с ипотечными банками, ведь они перед кредитованием новостройки всегда тщательно проверяют разрешительную документацию на объект и самого застройщика», - говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК». Если компания вызывает хоть какие-нибудь сомнения, лучше с ней не связываться. Это же относится и к проекту, который надо изучить не менее тщательно, чем застройщика, проанализировав разрешительную и проектную документацию, ход строительства и форумы по новостройкам. Также можно поискать информацию о проекте на сайтах обманутых дольщиков (например, на портале «Однодольщики»), где приводятся списки проблемных новостроек. Хорошим подспорьем может стать и рубрика портала «Индикаторы рынка недвижимости» «Покупаем новостройку без риска», где публикуется рейтинг надежности новостроек и даются полезные советы по приобретению строящегося жилья. Кроме того, «белые списки застройщиков», работающих в Москве публикует Москомстройинвест, а администрация Московской области, напротив, на своем сайте публикует списки проблемных объектов.
Когда же проект выбран, оплачивать квартиру лучше напрямую застройщику, а не через посредников. И нужно внимательно изучать договор долевого участия, там должны быть четко описаны характеристики квартиры, которые позволяют ее идентифицировать в , установлены сроки сдачи объекта и порядок оплаты, а также прописаны обязанности застройщика и дольщика. «Кроме того, есть не такие важные на первый взгляд пункты, без наличия которых ДДУ можно признать недействительным. К ним, например, относится раздел гарантийных сроков, которые не могут составлять менее 5 лет и исчисляются со дня передачи объекта дольщиком», - сообщает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Естественно, договор, не содержащий таких пунктов, заключать не стоит. «И вообще нужно настаивать, чтобы все то, о чем красиво рассказывают представители застройщика в офисе продаж, было прописано в договоре, и чем подробнее, тем лучше, - советует эксперт, - тогда у покупателя будет аргумент для предъявления претензий».
Если же, несмотря на всю осторожность, придется столкнуться с затягиванием сроков сдачи дома, то, помимо предъявления требований к застройщику о компенсации, можно попытаться ускорить строительство, хотя четких механизмов для этого и не существует. «Например, стоит выяснить причины затягивания сроков и направлять жалобы в организацию, которая вызывает задержку, или в вышестоящий орган. Это может быть местная администрация, компания, которая занимается подведением коммуникаций и т.п. И конечно, все претензии необходимо оформлять в письменном виде, поскольку устные комментарии и договоренности не имеют юридической силы», - советует Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). А если причина задержки кроется в самом застройщике, то, как сообщает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)), на него можно воздействовать через местный орган государственной власти, осуществляющий контроль за долевым строительством. В этом случае получится применить к недобросовестному застройщику еще и меры административной ответственности, что может его поторопить.
Ну а если дело совсем плохо, и стройка медленно, но верно переходит в долгострой, и перспективой застройщика становится банкротство, лучше расторгать договор и требовать возврата денег. Без потерь в этом случае, скорее всего, не обойтись (как минимум будет потрачено время на ожидание жилья), но, возможно, при определенной настойчивости их удастся свести к минимуму.
Резюме
Сегодня квартиры в новостройках должны продаваться в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и чаще всего продажи оформляются договором долевого участия. Такой механизм позволяет защитить покупателей-дольщиков от многих проблем, которые могут возникнуть в ходе строительства или при передаче квартиры, но не на 100%. Даже при использовании ДДУ долевое строительство содержит в себе долю риска, можно столкнуться и с низким качеством объекта, и с серьезным затягиванием сроков строительства, и с недостроем, так что, покупая строящееся жилье, нужно быть предельно внимательным и острожным. В общем, на закон надейся, а сам не плошай.
Когда в 2004 году был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», застройщики ахнули, а потенциальные дольщики — обрадовались. Застройщики огорчились оттого, что договор долевого участия уже не позволял им уходить от ответственности за срыв срока передачи квартиры дольщику по акту, а также возлагал на них ряд дополнительных обязанностей и ограничений.
А дольщики обрадовались по той причине, что государство наконец-то на законодательном уровне обуздало произвол недобросовестных застройщиков, срывающих сроки строительства или вообще «пропадающих» с деньгами дольщиков. Но практика применения 214-го Федерального закона показала, что исполнить все вновь появившиеся формальности у застройщиков особого труда не составило. А вот надежной защиты от «недостроя» и «сбежавшего застройщика» у граждан по-прежнему не появилось.
Единственное, что реально стало сдерживать застройщиков — это высокая неустойка за просрочку передачи квартиры по акту, в размере двойной ставки рефинансирования. Это подстегивало и подстегивает по настоящее время застройщиков сдавать строящиеся объекты вовремя. Однако, ввиду нынешнего финансового кризиса, даже вполне приличные застройщики вынуждены были допустить просрочки сдачи объектов, что вылилось для них в десятки миллионов рублей санкций. И это несмотря на то, что объект они все-таки достроили, несмотря на кризис, и квартиры всем дольщикам передали.
Зато те застройщики, которые обанкротились, так и не достроив объект и не передав дольщикам квартиры, избежали финансовых санкций. Избежали по одной простой причине — они заранее «вывели» все деньги из компании. В результате, несмотря на вступившие в законную силу решения судов о взыскании в пользу дольщиков неустойки, фактически денег с этих застройщиков никто так и не получил. Вот и получилось, что реальной защиты от "недостроя" дольщики не получили.
В связи с тем, что проблема «митингов обманутых дольщиков» в итоге так и не была решена, в Федеральный закон № 214-ФЗ с 01 января 2017 года были внесены новые изменения. Данные поправки направлены, во-первых, на усиление требований к застройщикам, а во-вторых, на увеличение контроля за застройщиками со стороны государства. Помимо этого, ужесточились требования к содержанию договора долевого участия и проектной декларации застройщика.
А также было предусмотрено формирование специального Компенсационного фонда, в который каждый застройщик должен отчислять по одному проценту от стоимости строительства каждого своего объекта. Все это было сделано с единственной целью - не допустить появления "обманутых дольщиков". В Госдуме, кстати, сейчас рассматривается законопроект, который регулирует деятельность этого Компенсационного фонда. И если законопроект примут, то размер отчислений может увеличиться до пяти процентов от стоимости строительства.
Однако, в свете внесенных изменений в 214-ФЗ, появились ли на самом деле надежные гарантии для дольщиков от недобросовестных или непрофессиональных застройщиков, которые в силу разного рода причин могут не достроить объект и оставить дольщика без квартиры? Юристы по долевому строительству отвечают, что нет. Новые требования закона по существу носят формальный характер, и их вполне под силу выполнить любому застройщику. Просто объем бумажной и организационной работы большой. А вот гарантий того, что застройщик достроит объект и передаст дольщикам квартиры, по-прежнему нет.
У дольщиков появилась некоторая надежда, что в случае банкротства застройщика его объект все же будет достроен, хоть и с задержкой в несколько лет, за счет средств Компенсационного фонда. Однако хватит ли средств этого фонда на все проблемные объекты, и будут ли эти средства расходоваться по назначению и эффективно, остается загадкой. В связи с этим, поскольку реальных гарантий для дольщиков так и не появилось, специалисты по «долевке» рекомендуют приобретать жилье только на высокой стадии готовности и у надежных застройщиков. А у малознакомых застройщиков можно приобретать жилье только если оно уже готовое, либо находится в стадии ввода объекта в эксплуатацию.
Привожу выдержку:
В случае банкротства застройщика применяются правила Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с учетом принятых в июле 2011 года поправок - тогда был введен специальный раздел, посвященный банкротству застройщика. Особенно важно, что под защитой закона оказываются не только заключившие ДДУ «дольщики», но и вовлеченные в «серые» схемы участия в долевом строительстве граждане (предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования, договор простого товарищества и т.д). При этом перечень подобных схем является открытым, что позволяет суду признать гражданина «обманутым дольщиком» и при наличии иного, не поименованного в законе, договора (ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Гражданин имеет право предъявить денежное требование либо потребовать передачи ему жилого помещения , если строительство дома завершено (ст. 201.4 Закона о банкротстве). В противном случае «дольщикам» может быть передан объект незавершенного строительства при соблюдении требований ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве и с созданием жилищно-строительного кооператива , куда войдут участники долевого строительства.
При удовлетворении денежных требований «дольщики» относятся к кредиторам третьей очереди (ст. 201. 9 Закона о банкротстве). Это означает, что их требования будут удовлетворены в приоритетном по отношению к прочим кредиторам порядке после выплат лицам, перед которыми застройщик несет обязательства по возмещению вреди жизни и здоровью, морального вреда, выплате заработной платы и выходных пособий, а также вознаграждений авторам интеллектуальной собственности.
Если строительство дома с высокой степенью вероятности не будет завершено или возник риск банкротства застройщика, участнику долевого строительства имеет смысл обратиться за признанием права собственности на часть незавершенного строительством объекта . Правда, суд может и отказать в удовлетворении такого требования (см., например, апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27 июня 2013 г. по делу № 33-6698/2013), однако и примеры разрешения дела в пользу «дольщика» тоже есть (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 20 мая 2013 г. по делу № 33-4350/13, апелляционное определение Вологодского областного суда от 13 мая 2013 г. по делу № 33-418/2013, апелляционное определение Липецкого областного суда от 12 ноября 2012 г. по делу № 33-2659/2012, апелляционное определение Кировского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу № 33-1380/2012).
Кроме того, дольщики могут обратить внимание Минрегиона России, соответствующего подразделения областной администрации, прокуратуры или полиции на долгострой. Следует отметить, что обращение к уполномоченным органам нередко оказывает нужный эффект - к примеру, по итогам 2012 года было введено 322 «проблемных» объекта жилищного строительства и обеспечены имущественные интересы более 29 тыс. граждан , чьи права были нарушены недобросовестными застройщиками. Иными словами, усилиями контрольно-надзорных ведомств права «дольщиков» восстанавливаются примерно в трети случаев.
Законодательство о долевом участии в долевом строительстве постоянно совершенствуется с целью установления гарантий для наименее защищенной стороны - «дольщика». К примеру, 10 октября текущего года Госдума приняла в первом чтении законопроект, предлагающий проводить ежегодные проверки застройщика 5. Напомним, по общему правилу плановые проверки предпринимателя проводятся не чаще одного раза в три года, однако современные многоквартирные дома в среднем возводятся за один-два года, поэтому плановая проверка застройщика по конкретному объекту может вообще не состояться.
Кроме этого, я со своей стороны проверил информацию о вашем застройщике. В настоящее время он не внесен в реестр недобросовестных поставщиков. Также компания в настоящее время не является участником судебных разбирательств по договорам долевого строительства и пр.
С уважением
Кирилл Подколзин
Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 . В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.
Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства - Москомстройинвест .
Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.
